İzale-i şüyu ne anlama gelir?

İzale-i şüyu, güncel adıyla ortaklığın giderilmesi, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki birlikte sahipliği sona erdirmeyi amaçlar. Miras kalan bir evde bir mirasçının oturmak, diğerinin satmak istemesi gibi anlaşmazlıklarda gündeme gelebilir. Temel yöntemler malın aynen paylaşılması veya satılarak bedelinin bölüşülmesidir. Taşınmazın kullanımı, kira gelirleri ya da geçmiş dönem kullanım bedelleri ise ayrıca değerlendirilmesi gereken talepler olabilir.

Ortaklığın giderilmesini kim isteyebilir?

Paylı mülkiyette her paydaş, miras ortaklığında kural olarak her mirasçı paylaşma isteyebilir. Dava açabilmek için diğer ortakların tamamının onayı gerekmez. Bununla birlikte hukuki işlemden veya malın sürekli bir amaca özgülenmesinden kaynaklanan ortaklığı sürdürme yükümlülüğü ve uygun olmayan zamanda paylaşma yasağı gibi sınırlamalar dikkate alınmalıdır. Miras paylaşımında özel hükümler de önem taşır; her dosyada koşulsuz ve hemen satış sonucu varsayılmamalıdır.

Dava öncesi arabuluculuk zorunlu mu?

1 Eylül 2023’ten itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Dava açmadan önce bu süreç yürütülmelidir. Ortaklar, payların bir ortak tarafından alınması, satış veya miras mallarının paylaşılması gibi seçenekleri görüşebilir. Taşınmazla ilgili anlaşmalarda kanunun öngördüğü icra edilebilirlik şerhi ve tapu işlemleri ayrıca yerine getirilmelidir; arabuluculukta imzalanan belge mülkiyeti tek başına kendiliğinden devretmez.

Aynen taksim hangi koşullarda mümkün olur?

Aynen taksim, taşınmazın hukuken ve teknik olarak bölünebilir parçalar halinde paylaştırılmasıdır. Talep edildiğinde yüzölçümü, nitelik, pay ve paydaş sayısı, imar koşulları ve varsa tarım arazilerine ilişkin sınırlamalar araştırılır. Davacının satış istemesi, diğer paydaşın aynen paylaşma talebini engellemez. Gerekli teknik proje ve idari onaylar değerlendirilir; parçaların değerleri farklıysa para ile denkleştirme gündeme gelebilir. Sadece arazinin fiilen bölünebilmesi, hukuken ifraz edilebileceği anlamına gelmez.

Bina varsa kat mülkiyeti kurulabilir mi?

Birden fazla bağımsız bölüme elverişli yapı bulunan taşınmazlarda, talep ve yasal koşullar çerçevesinde kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesi seçeneği de incelenebilir. Yapının durumu, proje ve gerekli belgeler, bağımsız bölümlerin paylarla uyumu ve denkleştirme ihtiyacı önem taşır. Bu nedenle üzerinde bina bulunan her taşınmazın mutlaka satılacağı veya her binanın kolayca paylaşılabileceği söylenemez.

Aynen paylaşma mümkün değilse satış nasıl yapılır?

Bölme istemi koşullara uygun değilse ve özellikle önemli değer kaybı olmadan bölünme mümkün değilse açık artırmayla satış gündeme gelir. Satış aşaması, mahkemenin ortaklığı sona erdirme kararından ayrı işlemler içerir. Elde edilen bedel kural olarak ortakların hak ve payları gözetilerek dağıtılır. Masraflar ile taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçların belirli bir ortağa ait olduğu iddiası gibi hususlar dağıtım hesabını etkileyebilir; brüt satış tutarının doğrudan paylaşılacağı varsayılmamalıdır.

Satış yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir mi?

Açık artırmanın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Tek bir ortağın isteği veya çoğunluğun onayı yeterli değildir. Bu rıza bulunmazsa üçüncü kişilerin de katılabildiği açık artırma gündeme gelir. Aile taşınmazının ortaklardan birinde kalması isteniyorsa arabuluculukta bedel, ödeme ve devir koşullarının açık biçimde kararlaştırılması bir çözüm olabilir; anlaşma sağlanacağı garanti değildir.

Miras kalan birden fazla taşınmazın hepsi satılmalı mı?

Birden fazla miras malı bulunması, tamamının mutlaka satılmasını gerektirmez. Miras paylaşımı hükümleri ve somut koşullar çerçevesinde malların mirasçılara ayrı ayrı özgülenmesi ve değer farklarının denkleştirilmesi değerlendirilebilir. Tarafların anlaşması bu tür çözümleri kolaylaştırabilir. Ancak farklı tapu ve pay yapısındaki taşınmazların sırf aynı kişilere ait olması, mahkemenin bunları otomatik olarak karşılıklı tahsis edebileceği anlamına gelmez; talebin hukuki niteliği ayrıca belirlenmelidir.

Hangi mahkeme görevlidir ve kimler davaya katılmalıdır?

Ortaklığın giderilmesi davalarında malın değerinden bağımsız olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Taşınmaz bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi dikkate alınır. Bütün paydaşların davada yer alması gerekir. Tapu kayıtları ve mirasçılık belgeleri doğru tespit edilmeli; ölen ortağın mirasçıları belirlenerek sürece katılmaları sağlanmalıdır. Eksik tarafla yargılamanın yürütülmesi önemli usul sorunlarına yol açabilir.

Dava hazırlığı ve sürecin uzamasına neden olan hususlar

Güncel tapu kaydı, mirasçılık belgeleri, ortakların kimlik ve adres bilgileri, arabuluculuk son tutanağı ve paylaşma talebini destekleyen belgeler hazırlıkta önemlidir. Çok sayıda ortak, tebligat güçlüğü, ölüm nedeniyle taraf değişikliği, tapu uyuşmazlıkları, keşif ve bilirkişi incelemeleri, imar araştırması ve satış işlemleri süreyi etkileyebilir. Her dosya için geçerli kesin bir bitiş tarihi verilemez. Aynen taksim talebi varsa teknik ve hukuki bölünebilirlik yeterince araştırılmalıdır.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesinde doğru yöntem; tapu ve mirasçılık yapısı, taşınmazın bölünebilirliği, tarafların talepleri ve yasal sınırlamalar birlikte incelenerek belirlenir. Dava öncesi arabuluculuk, ortakların kendi paylaşım çözümünü oluşturmasına imkân tanır. Anlaşma sağlanamazsa aynen paylaşma veya satış seçenekleri mahkemece değerlendirilir. Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her taşınmazın imar durumu, payları, mirasçılık ilişkisi ve güncel mevzuat somut olay özelinde ayrıca incelenmelidir.

Sık sorulan sorular

Tek bir mirasçı ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?

Kural olarak evet. Diğer mirasçıların tamamının onayı gerekmez; paylaşmayı sınırlayan kanuni veya hukuki koşullar ayrıca değerlendirilir.

İzale-i şüyu davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.

Miras kalan ev mutlaka satılır mı?

Hayır. Talep ve koşullara göre aynen paylaşma veya kat mülkiyeti kurulması seçenekleri incelenebilir. Paylaşma uygun değilse satış gündeme gelir.

Satışın sadece mirasçılar arasında yapılması için çoğunluk yeterli mi?

Hayır. Artırmanın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi bütün paydaşların rızasını gerektirir.

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Taşınmaz davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi dikkate alınır.

Kaynaklar ve hukuki dayanak

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlığın belgeleri, işlem tarihi ve uygulanacak güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.