Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tapu devri neden risklidir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tapu devri, inşaat tamamlanmadan yükleniciye yapıldığında arsa sahipleri açısından en önemli risklerden biridir. Bu sözleşmede arsa sahibi arsasını verir, yüklenici bina yapar ve karşılığında arsa payı ile bazı bağımsız bölümleri alır. Yüklenici adına tescil edilen paylar üçüncü kişilere satılabilir, ipotek (alacağı güvenceye almak için taşınmaz üzerine konan rehin hakkı) ettirilebilir veya yüklenicinin borçları nedeniyle haczedilebilir. Bu yazıda 2025 tarihli içtihat değişikliği ve alınabilecek önlemler bilgi amacıyla anlatılmaktadır.

Yargıtay’ın 2025 tarihli içtihat değişikliği neyi değiştirdi?

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararıyla önceki avans tapu yaklaşımı terk edilmiştir. Avans tapu yaklaşımı, yükleniciye yapılan tapu devrinin ileride hak edilecek payların peşin verilmesi sayıldığı anlayışı ifade eder. Yeni karara göre yükleniciye yapılan tapu devri yalnızca avans niteliğinde kabul edilmez. Bu değişiklik, yükleniciden pay devralan üçüncü kişilerin konumunu etkilediği için hem arsa sahipleri hem de alıcılar bakımından önemlidir.

Yükleniciden tapuya güvenerek taşınmaz alan üçüncü kişi korunur mu?

Evet, yükleniciden tapu kaydına güvenerek iyiniyetle taşınmaz edinen üçüncü kişilerin hakları korunur. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1023 uyarınca tapu siciline iyiniyetle dayanarak hak kazanan kişinin bu kazanımı korunur. Arsa sahibi, alıcının kötüniyetli olduğunu ispatlayabilirse tapu iptali talep edebilir. Yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranması, üçüncü kişiye devredilen tapunun her durumda geri alınabileceği anlamına gelmez. Alıcının iyiniyetli olup olmadığı somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Arsa sahipleri için başlıca riskler nelerdir?

Arsa sahipleri için başlıca riskler, inşaatın tamamlanmaması veya yarım kalması ile yüklenicinin payları üçüncü kişilere satmasıdır. Devredilen paylar üzerinde ipotek veya haciz bulunması da arsa sahibini zor durumda bırakabilir; haciz, alacaklının alacağını tahsil etmek için borçlunun malvarlığı üzerine koyduğu kısıtlamadır. Bunlara yüklenicinin iflas etmesi eklenebilir; iflas, borçlunun malvarlığının alacaklılar için tasfiye edilmesidir. Bu risklerin bir araya gelmesi halinde tapuların geri alınması güçleşebilir veya mümkün olmayabilir.

Aşamalı tapu devri ve teminat nasıl sağlanır?

Arsa sahipleri tapu devrini aşamalara bağlayarak ve teminat alarak risklerini azaltmaya çalışabilir. Aşamalı tapu devrinde yüklenicinin payları, inşaatın belgelenmiş ilerleme seviyesine göre devredilir. Teminat ipoteği ile devredilen paylar veya başka taşınmazlar üzerinde arsa sahibi lehine güvence oluşturulabilir. Banka teminat mektubu ise yüklenicinin sözleşmeden doğan yükümlülükleri için bankanın verdiği yazılı güvencedir. Hangi yöntemin uygun olduğu sözleşmeye ve tarafların durumuna göre değişir.

Sözleşmenin tapuya şerhi ve cezai şart ne işe yarar?

Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, sözleşmenin sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlamak için önerilen yöntemlerdendir. Şerh, tapu kütüğüne düşülen ve üçüncü kişilerin durumu öğrenmesini sağlayan nottur. Cezai şart ise gecikme ve sözleşmeye aykırılık hallerinde ödenecek tutarın önceden belirlenerek aykırılığın yaptırıma bağlanmasıdır. Bu önlemlerin kapsamı ve etkisi sözleşme metnine ve olayın koşullarına göre değişebilir.

Yükleniciye verilen vekâletname neden risklidir?

Yükleniciye verilen vekâletname, yetkiler geniş bırakıldığında arsa sahipleri açısından ciddi mülkiyet kayıplarına yol açabilir. Vekâletname, bir kişinin başkası adına işlem yapabilmesi için verilen yetki belgesidir. Bu nedenle vekâletnamelerin mümkün olduğunca ruhsat, kat irtifakı, kat mülkiyeti ve abonelik işlemleriyle sınırlandırılması önerilmektedir. Satış, ipotek ve başkasını vekil tayin etme yetkilerinin kontrolsüz biçimde verilmesi, bu riski belirgin biçimde artırır.

Yükleniciden bağımsız bölüm satın alacaklar neleri incelemeli?

Yükleniciden bağımsız bölüm satın alacak kişilerin dört konuyu incelemesi gerekir: arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme, bağımsız bölüm paylaşım listesi, tapudaki şerh, ipotek ve haciz kayıtları ile inşaatın tamamlanma seviyesi. Bu inceleme, alıcının kendi hukuki konumunu değerlendirmesi bakımından önemlidir. Arsa sahibi alıcının kötüniyetli olduğunu ispatlamaya çalışabileceğinden, alıcının iyiniyetli sayılıp sayılmayacağı olayın koşullarına göre mahkemece değerlendirilir.

Hangi hukuki yollara başvurulabilir?

Uyuşmazlığın niteliğine göre tapu iptali ve tescil, sözleşmenin feshi, tazminat veya tescile zorlama davaları gündeme gelebilir. Dava sırasında taşınmazların yeniden devrini önlemek amacıyla ihtiyati tedbir, yani dava sonuçlanana kadar geçici koruma talep edilebilir. Hangi davanın açılacağı ve tedbir kararı verilip verilmeyeceği, somut olayın koşullarına ve mahkemenin değerlendirmesine bağlıdır. Bu nedenle belgelerin dava açılmadan önce dikkatle incelenmesi yararlı olur.

Sonuç ve hukuki değerlendirme

2025 tarihli içtihat değişikliğinden sonra, yükleniciye devredilen tapuların sözleşmeye aykırılık halinde mutlaka geri alınabileceği düşüncesine güvenilmemelidir. Bu nedenle arsa sahipleri bakımından en önemli koruma yöntemleri aşamalı tapu devri, yeterli teminat alınması, sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ve vekâletname yetkilerinin sınırlandırılmasıdır. Her olayın koşulları farklı olduğundan sonuç değişebilir; sözleşme imzalanmadan veya tapu devredilmeden önce belgelerin bir avukat tarafından incelenmesi yerinde olur.

Sık sorulan sorular

Tapu yükleniciye devredildikten sonra her zaman geri alınabilir mi?

Hayır. 2025 tarihli içtihat değişikliğinden sonra devredilen tapuların mutlaka geri alınabileceğine güvenilmemelidir. İyiniyetli üçüncü kişilerin hakları korunur.

Alıcının kötüniyetli olduğunu ispatlarsam ne olur?

Arsa sahibi, tapuyu devralan kişinin kötüniyetli olduğunu ispatlayabilirse tapu iptali talep edebilir. Sonuç, olayın koşullarına ve mahkemenin değerlendirmesine göre değişir.

Vekâletnameyi yükleniciye verirken nelere dikkat edilmeli?

Yetkilerin ruhsat, kat irtifakı, kat mülkiyeti ve abonelik işlemleriyle sınırlandırılması önerilir. Satış, ipotek ve başkasını vekil tayin etme yetkisi kontrolsüz verilmemelidir.

Yüklenicinin payları üzerinde ipotek veya haciz varsa ne olur?

İpotek ve haciz, tapuların geri alınmasını güçleştirebilir. Bu yüzden satın alınacak payların tapu kaydında şerh, ipotek ve haciz bulunup bulunmadığı önceden incelenmelidir.

Dava sürerken taşınmazın başkasına devrini engellemek mümkün mü?

Dava sırasında taşınmazların yeniden devrini önlemek için ihtiyati tedbir talep edilebilir. Talebin kabul edilip edilmeyeceği somut olaya ve mahkemenin takdirine bağlıdır.

Kaynaklar ve hukuki dayanak

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlığın belgeleri, işlem tarihi ve uygulanacak güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.