Ev veya arsa alırken dikkat edilecekler nelerdir?

Ev veya arsa alırken dikkat edilecekler, taşınmazın hukuken satılabilir ve kullanılabilir olup olmadığını kapora verilmeden önce anlamaya yarayan kontrollerdir. Bunlar güncel tapu kaydını, takyidatları, imar durumunu, satıcının yetkisini, fiili durumu, ödeme şeklini ve masrafları kapsar. Taşınmaz mülkiyeti ancak tapuda resmî şekilde yapılan işlem ve tescille geçer (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 705 ve 706; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237). Bu yüzden sorunların çoğu, tapuya gitmeden önceki incelemelerle fark edilebilir.

Güncel tapu kaydında nelere bakılmalı?

Güncel tapu kaydında malik, nitelik, yüzölçümü, arsa payı ve kısıtlayıcı kayıtlar kontrol edilmelidir. Kayıt e-Devlet üzerinden ya da tapu müdürlüğünden alınmalıdır; eski senet fotokopisi, sonradan işlenen haciz veya şerhleri göstermez. İlgisini inandırıcı biçimde gösteren kişi tapu kaydını inceleyebilir (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1020). Satıcının kimlik bilgileri tapudaki malikle uyuşmalıdır. Tapuda birden fazla malik varsa yalnızca satıcının payı satın alınır ve diğer paydaşların önalım hakkı doğabilir.

Takyidat nedir? İpotek, haciz ve şerhler satışı nasıl etkiler?

Takyidat, tapu kaydındaki rehin, şerh ve beyan gibi kısıtlayıcı kayıtların uygulamadaki adıdır. İpotek satıştan sonra da taşınmaz üzerinde devam eder; borcun kapatılması ve ipoteğin tapuda terkini satış işlemiyle birlikte planlanmalıdır. Haciz, alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceğini gösterir. İhtiyati tedbir ve dava şerhi ise taşınmaz hakkında dava bulunduğuna işaret eder. Kira, satış vaadi, intifa ve geçit hakkı gibi kayıtların etkisi yeni malik için de sürebilir. Hangi kaydın satıştan önce kaldırılacağı yazılı olarak kararlaştırılmalıdır.

İmar durumu ve yapı belgeleri nasıl kontrol edilir?

İmar durumu, taşınmazın bulunduğu belediyeden alınan belgeyle öğrenilir; parselin konut veya ticaret gibi hangi fonksiyonda olduğunu, yapılaşma koşullarını ve kamu kullanımına ayrılıp ayrılmadığını gösterir. Bina alırken yapı ruhsatı, projeye uygunluk ve yapı kullanma izni (iskân) da incelenmelidir; ruhsatsız veya projeye aykırı bölümler yıkım ve idari para cezası riski taşıyabilir (3194 sayılı İmar Kanunu). Kat irtifakı çoğu zaman binanın henüz kat mülkiyetine geçmediğini gösterir. Eski binalarda riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm sürecinin durumu da sorulmalıdır.

Satıcının yetkisi ve eşin rızası neden önemlidir?

Satıcının yetkisi, satışın geçerliliğini doğrudan etkiler. Evli bir kişinin aile konutunu satması için diğer eşin açık rızası gerekir ve rıza alınmadan yapılan satış sonradan iptal edilebilir (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 194). Tapuda aile konutu şerhi bulunmaması bu riski her zaman ortadan kaldırmaz. Satış vekil aracılığıyla yapılıyorsa vekâletnamenin aslı görülmeli, düzenleyen noterden teyit alınmalı ve satış yetkisinin bu taşınmazı kapsadığı kontrol edilmelidir. Satıcı şirketse imza sirküleri ve temsil yetkisi, mirasçılar satıyorsa tüm mirasçıların katılımı ya da yetkili temsilci aranmalıdır.

Arsa ve tarla alırken ek olarak nelere bakılmalı?

Arsa ve tarla alımında konut alımındaki kontrollere ek olarak hisse durumu, yol bağlantısı, fiili sınırlar ve alanın özel statüsü incelenmelidir. Hisseli tarlada satıcının gösterdiği yer tapuda belirli bir parsele bağlanmaz; alıcı taşınmazın tamamında bir pay edinir. Parselin genel yola bağlantısı yoksa komşu parsel üzerinden geçit hakkı gerekebilir. Yalnızca zilyetliğin devredildiği tapusuz taşınmazlarda mülkiyet geçmeyebilir. Kıyı, orman, sit ve tarım arazisi gibi alanlarda yapılaşma özel mevzuatla sınırlıdır; bu yüzden tapudaki beyanlar ve imar durumu belgesi dikkatle okunmalıdır.

Taşınmazın fiili durumu, kiracı ve borçlar nasıl incelenir?

Taşınmazın tapudaki ada ve parselle aynı yer olup olmadığı, içinde kiracı veya işgalci bulunup bulunmadığı ve fiziki durumu yerinde görülerek kontrol edilmelidir. Kiralanmış bir taşınmazı satın alan kişi kira sözleşmesinin tarafı olur (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 310) ve kiracıyı satın alma nedeniyle hemen çıkaramaz. İhtiyaç nedeniyle tahliye için kanundaki bildirim ve dava sürelerine uyulması gerekir (m. 351). Ayrıca site veya apartman yönetiminden aidat ve ortak gider borcu bulunmadığına dair yazı, emlak vergisi ve abonelik borçlarına ilişkin belgeler istenmelidir.

Kapora ve ön sözleşme nasıl yapılmalı?

Kapora, kontroller tamamlandıktan sonra ve şartları yazılı belirlenerek verilmelidir. Emlak ofisinde imzalanan kapora belgesi taşınmaz satışının resmî şekil şartını yerine getirmez; satış tapuda, satış vaadi ise noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237). Ödemeler banka yoluyla ve açıklamalı yapılmalı, kredi onayı gibi şartlar ile kaporanın hangi hâllerde iade edileceği belgeye yazılmalıdır. Henüz tamamlanmamış bir yapıdan konut alınıyorsa tüketici mevzuatındaki ön ödemeli konut satışı kuralları ayrıca incelenmelidir.

Ödeme, tapu harcı ve diğer masraflar nasıl planlanmalı?

Ödeme, tapuda resmî senedin imzalanmasıyla eş zamanlı ve banka kanalıyla yapıldığında en güvenli hâle gelir; elden ödeme ispat sorunu doğurur. Tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır (492 sayılı Harçlar Kanunu) ve 2026 yılında beyan edilen bedelin binde 20’si oranındadır. Buna döner sermaye ücreti, binalar için zorunlu deprem sigortası, varsa emlakçı hizmet bedeli ve kredi masrafları eklenir. Tapuda gerçek bedel beyan edilmelidir; düşük bedel eksik harç ve vergi ziyaı cezası riski doğurur, ödenen bedelin ispatını da zorlaştırır.

Sorun çıkarsa hangi hukuki yollara başvurulur?

Başvurulacak yol uyuşmazlığın türüne göre değişir. Satıcı noterde düzenlenen satış vaadine rağmen tapuyu devretmiyorsa tescil davası, satış sahte belge, ehliyetsizlik, vekâletin kötüye kullanılması veya aile konutunun rızasız satılması gibi nedenlerle geçersizse tapu iptal ve tescil davası gündeme gelir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12). Ayıp veya kapora iadesi gibi para taleplerinde görevli mahkeme ve arabuluculuk şartı uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir; ayıbın süresinde bildirilmesi önemlidir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 223).

Sık yapılan hatalar nelerdir?

En sık yapılan hatalar eski tapu fotokopisine güvenmek, kontroller bitmeden yüksek tutarlı kapora vermek ve imar durumu ile yapı kullanma iznini sormadan bina satın almaktır. Tapuda şerh yok diye eşin rızasını önemsememek, hisseli tarlada yerin belli olduğu vaadine güvenmek ve kiracılı evin hemen boşaltılabileceğini düşünmek de sık görülür. Bedeli elden ödemek veya tapuda düşük bedel göstermek ise ispat ve vergi bakımından risk yaratır. Bu hataların çoğu, işlemden önce belge ve kayıtların sırayla incelenmesiyle önlenebilir.

Sonuç ve hukuki değerlendirme

Ev veya arsa alımında en önemli kural, ödeme ve taahhütten önce tapu, takyidat, imar, satıcının yetkisi ve taşınmazın fiili durumunun sırayla kontrol edilmesidir. Her taşınmazın durumu farklı olduğundan ipotek, hisse, riskli yapı veya vekâletle satış gibi özel bir unsur varsa belgelerin alımdan önce bir avukat tarafından incelenmesi yerinde olur. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; sonuç somut olayın koşullarına, belgelere ve güncel mevzuata göre değişebilir.

Sık sorulan sorular

Tapuda haciz olup olmadığını nasıl öğrenirim?

Güncel tapu kaydını e-Devlet üzerinden veya tapu müdürlüğünden alıp rehinler ve şerhler bölümüne bakabilirsiniz. Eski senet fotokopisi sonradan konan haciz veya şerhleri göstermez.

İpotekli ev satın alınabilir mi?

Alınabilir; ancak ipotek satıştan sonra da taşınmaz üzerinde devam eder. Borcun kapatılması ve ipoteğin tapuda terkini, satış işlemiyle birlikte yazılı olarak planlanmalıdır.

Kat irtifaklı daire almak risk taşır mı?

Kat irtifakı çoğu zaman binanın kat mülkiyetine henüz geçmediğini gösterir. İnşaatın durumu, ruhsat, yapı kullanma izni ve yüklenicinin yükümlülükleri ayrıca incelenmelidir.

Kapora ne zaman verilmelidir?

Tapu, takyidat ve imar kontrolleri tamamlandıktan sonra, şartları yazılı yapılarak ve banka yoluyla verilmelidir. İade koşulları belgeye açıkça yazılmalıdır.

Tapuda düşük bedel göstermenin sakıncası nedir?

Eksik harç ve vergi ziyaı cezası istenebilir. Bir uyuşmazlık çıkarsa ödenen gerçek bedeli ispatlamak da zorlaşır.

Kiracılı ev alınca kiracı hemen çıkarılabilir mi?

Hayır. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; ihtiyaç nedeniyle tahliye ancak kanundaki bildirim ve dava sürelerine uyularak istenebilir.

Kaynaklar ve hukuki dayanak

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlığın belgeleri, işlem tarihi ve uygulanacak güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.