Apartmandan büyük sitelere değişen ihtiyaçlar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; bağımsız bölümleri, ortak yerleri, maliklerin hak ve borçlarını ve yönetimi düzenler. 23 Haziran 1965’te kabul edilen kanunun ilk dönemindeki apartman modeli ile bugünkü çok bloklu projeler aynı ölçekte değildir. Sosyal tesisler, kapalı otoparklar, güvenlik sistemleri ve yüksek işletme bütçeleri yönetimi daha karmaşık hale getirmiştir. Bununla birlikte kanun ilk haliyle kalmamış, zaman içinde önemli değişikliklerle geliştirilmiştir. Güncel değerlendirme, yalnızca kanunun yaşına değil mevcut hükümlerine ve uygulamaya dayanmalıdır.

Toplu yapı düzenlemeleri ve 2026 değişiklikleri

2007’de toplu yapılara ilişkin özel hükümlerin eklenmesi, çok bloklu ve çok parsellerden oluşan yerleşimler bakımından önemli bir adımdır. 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun ise işletme projesi, avans ve toplu yapı yönetim planı konularında değişiklikler getirmiştir. İşletme projesinin kurulda onaylanması ve kabul edilmiş proje yoksa yöneticinin hazırladığı geçici projenin en geç üç ay içinde kurulda onaya sunulması öne çıkar. KMK 70 kapsamındaki toplu yapı yönetim planı değişikliklerinde üçte iki nisabı, genel KMK 28’deki beşte dört kuralıyla karıştırılmamalıdır. Uygulanacak hüküm yapının hukuki statüsüne göre belirlenir.

Ortak gider ve aidat uyuşmazlıkları

KMK 20, aksi kararlaştırılmadıkça bazı giderlerde eşit paylaşım, bazı giderlerde arsa payı ölçütü öngörür. Bu nedenle bütün aidatların daire büyüklüğüne veya yalnızca kullanım miktarına göre hesaplanması doğru değildir. Giderin niteliği, yönetim planı ve varsa geçerli farklı düzenleme birlikte incelenmelidir. Özellikle konut ve işyerlerinin aynı projede bulunduğu yapılarda gider kalemlerinin ayrıştırılması önem kazanır. Şeffaf bir işletme projesi, hangi harcamanın kime ve hangi ölçütle yansıtıldığının anlaşılmasını sağlar.

Ortak alanı kullanmamak giderden muafiyet sağlar mı?

Genel olarak ortak yer veya tesisten yararlanılmadığı gerekçesiyle giderden kaçınılamaz. Zemin kattaki malik asansörü kullanmadığını veya bir malik sosyal tesise gitmediğini söyleyerek otomatik muafiyet elde etmez. Ancak tesisin hangi blok veya bağımsız bölümlere hizmet ettiği ve toplu yapılardaki gider paylaşımı hükümleri de önemlidir. Kullanımdan kaçınmak ile giderin hukuken ilgili malik grubuna ait olmaması farklı meselelerdir. Bu ayrım yapılmadan her malik için aynı sonuç varsayılmamalıdır.

Yönetim planı neden belirleyicidir?

Yönetim planı, yönetim ve kullanım düzenini belirleyen ve sonradan bağımsız bölüm edinenleri de bağlayan önemli bir belgedir. Ancak plan kanunun emredici hükümlerinin üzerinde değildir. Eski planlarda güncel yapıya uymayan veya mevzuatla çelişen hükümler bulunabilir. Planın tapu kayıtlarıyla, fiili yerleşimle ve uygulanacak toplu yapı hükümleriyle birlikte incelenmesi gerekir. Bir planın eskimiş olması, gereken usul ve nisaplar izlenmeden yönetimin tek başına yeni bir plan yürürlüğe koyabileceği anlamına gelmez.

Birden fazla parselde tek yönetim kurulabilir mi?

Fiilen tek site gibi kullanılan birden fazla parselin hukuken de tek toplu yapı yönetimine tabi olduğu varsayılmamalıdır. Toplu yapı şartları, tapu kayıtları, ortak tesislerin durumu ve yönetim planları kontrol edilmelidir. Bu şartlar oluşmamışsa aidat tahsilatı, yönetici seçimi ve temsil yetkisi farklı hukuki değerlendirmeler gerektirebilir. Sadece çoğunluk kararı alınması, her parseldeki bütün maliklerin aynı yönetim altında bağlanmasını kendiliğinden sağlamaz. Yönetimin hangi yapıyı ve hangi malik grubunu temsil ettiği açık olmalıdır.

Toplantı ve karar nisapları

Her karar aynı çoğunlukla alınmaz. Toplantı yeter sayısı, karar yeter sayısı ve özel nisaplar birbirinden ayrılmalıdır. Klasik kat malikleri kurulunda yönetici seçimi için KMK 34’te sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır; ikinci toplantıda genel olarak katılanlarla karar alınabilmesi bu özel nisabı ortadan kaldırmaz. Toplu yapılardaki özel temsil ve seçim hükümleri ayrıca gözetilir. Ortak yerde değişiklik, yönetim planı ve mülkiyeti etkileyen işlemler de kendi kurallarına tabidir. Oy ve vekalet hesabı, toplantı çağrısı kadar dikkatle yürütülmelidir.

Profesyonel yönetimde sorumluluk ve hesap verme

Profesyonel şirketle çalışılması, maliklerin denetim ihtiyacını veya yönetimin hukuki sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Sözleşmeler, yönetici yetkileri, kurul kararları ve gider belgeleri birlikte değerlendirilmelidir. Hizmet sağlayıcı seçimi, uzun süreli taahhütler ve bütçe takibi bakımından açık kurallar yararlıdır. Yüksek bütçeli yönetimlerde daha ayrıntılı mesleki yeterlilik, çıkar çatışması ve mali denetim güvenceleri geliştirilmesi gerektiği kanaatindeyiz. Bu değerlendirme, bütün siteler için mevcut bir ruhsat veya bağımsız denetim zorunluluğu bulunduğu iddiası değildir.

Dijital yönetim: kolaylık ve hukuki geçerlilik

Mobil uygulamalar aidat takibi ve bilgilendirmeyi kolaylaştırabilir. Ancak uygulamadaki bir anketin veya mesaj grubundaki oylamanın her durumda kanuni kurul kararı yerine geçtiği kabul edilemez. Çağrı, kimlik doğrulama, temsil, oy hesabı ve karar kayıtlarının hukuki koşulları korunmalıdır. Kamera, plaka ve kişi kayıtları bakımından kişisel verilerin korunması kuralları da ayrıca uygulanır. Dijitalleşme, usul güvencelerini kaldıran değil onları destekleyen bir araç olmalıdır.

Düzenleme önerisi: katılımı artıran karar sistemi

Aşağıdaki öneriler yürürlükteki kanuni yükümlülüklerin anlatımı değildir; geliştirilmesini yararlı gördüğümüz düzenleme alanlarıdır. Yönetici ve denetçi seçiminde ilk toplantı nisabı sağlanamazsa ikinci toplantı için katılımı kolaylaştıran bir model tartışılabilir. Böyle bir değişiklik, az sayıda katılımcının bütün malikleri ölçüsüz biçimde bağlamasını önleyecek çağrı ve azınlık güvenceleriyle birlikte kurulmalıdır. Merkezi ve güvenli elektronik katılım, doğrulanabilir vekalet ve oy kayıtları da şehir dışında yaşayan maliklerin temsilini güçlendirebilir.

Düzenleme önerisi: mesleki yeterlilik ve hizmet alımı

Belirli büyüklüğün üzerindeki yerleşimlerde yöneticilerin mali yönetim, kat mülkiyeti, iş hukuku ve veri koruma alanlarında eğitim alması düşünülebilir. Profesyonel şirketler için yeterlilik, sorumluluk sigortası ve denetim mekanizmaları da değerlendirilebilir. Yüksek tutarlı hizmet alımlarında karşılaştırılabilir teklifler ve tercih gerekçesinin maliklere açıklanması şeffaflığı artırabilir. Üç teklif veya kurul onayı gibi modeller için parasal eşik ve istisnalar açık belirlenmelidir. Bunlar bütün yönetimler için halen mevcut genel zorunluluklar olarak sunulmamalıdır.

Düzenleme önerisi: mali şeffaflık ve bağımsız denetim

Maliklerin standart gelir-gider raporlarına, sözleşmelere ve ilgili harcama belgelerine güvenli biçimde erişebildiği bir sistem geliştirilebilir. Kişisel veriler ve erişim yetkileri korunmalıdır; bütün banka veya kişi bilgilerinin sınırsız paylaşılması amaçlanmamalıdır. Belirli bütçe veya bağımsız bölüm sayısını aşan yönetimler için düzenli bağımsız mali inceleme düşünülebilir. Raporlama takvimi, denetçinin bağımsızlığı ve eksikliklerin nasıl giderileceği aynı düzenlemenin parçası olmalıdır.

Düzenleme önerisi: yönetim planı ve gider modeli

Eski yönetim planlarının mevzuata uyumu için erişilebilir rehberler ve kolaylaştırılmış inceleme mekanizmaları yararlı olabilir. Karma kullanımlı projelerde hizmetin kime tahsis edildiğini daha açık gösteren gider modelleri de tartışılabilir. Bununla birlikte kullanmadığını söyleyen herkesin ortak giderden ayrılması, ortak tesislerin sürdürülebilirliğini zedeleyebilir. Yeni model, faydalanma ile ortak mülkiyetin getirdiği sorumlulukları birlikte gözetmelidir. Mevcut planlar değiştirilecekse yürürlükteki usul ve nisaplara uyulması gerekir.

Uyuşmazlık çözümünde uzmanlaşma

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru, 1 Eylül 2023’ten beri kanundaki kapsamıyla dava şartıdır. Bu nedenle arabuluculuğu henüz kurulmamış bir sistem gibi önermek doğru olmaz. İhtiyaç, mevcut mekanizmanın site bütçesi, yönetim planı ve kurul kararları gibi konularda uzmanlıkla desteklenmesidir. Uzmanlaşmış ve daha hızlı yargılama yöntemlerinin geliştirilmesi de tartışılabilir. Başvuru yolları, somut talebin niteliği ve süreleri gözetilerek seçilmelidir.

Sorun kanunda mı, uygulamada mı?

Bütün uyuşmazlıklar kanunun yetersizliğinden doğmaz. Yanlış nisap, belgesiz gider, usulsüz bildirim veya yetkisiz işlem mevcut kuralların uygulanmamasıyla da ortaya çıkabilir. Bu nedenle yeni düzenleme ihtiyacı ile mevcut yönetimin hukuka uygunluğunun denetlenmesi birlikte ele alınmalıdır. Daha kapsamlı dijital ve mali güvenceler yararlı olsa da yönetim planını okumak, kararları doğru kaydetmek ve giderleri belgelemek bugün de temel gerekliliklerdir.

Sonuç

Kat Mülkiyeti Kanunu, değişiklikleriyle birlikte apartman ve site yaşamının temel çerçevesini sağlamaya devam etmektedir. Büyük yerleşimler ise temsil, şeffaflık, profesyonel yönetim ve dijital katılım alanlarında yeni ihtiyaçlar doğurur. Kanaatimizce sistemin bu alanlarda bütüncül olarak geliştirilmesi yararlı olacaktır. Somut bir uyuşmazlıkta ilk adım, reform önerilerinden önce yapının hukuki statüsünü, yönetim planını, kararları ve güncel kanunu birlikte incelemektir.

Sık sorulan sorular

Ortak tesisi kullanmayan malik aidattan muaf olur mu?

Genel olarak yalnızca kullanmama gerekçesi yeterli değildir. Giderin tahsis edildiği yapı ve malik grubu, yönetim planı ve özel hükümler ayrıca incelenir.

2026 değişikliği her yönetim planında üçte iki çoğunluk mu getirdi?

Hayır. KMK 70 kapsamındaki toplu yapı hükmü, KMK 28’deki genel yönetim planı kuralından ayrılmalıdır.

İkinci toplantıda yönetici katılanların çoğunluğuyla seçilebilir mi?

Klasik KMK 34 kapsamındaki özel sayı ve arsa payı nisabı ikinci toplantıda da gözetilir. Toplu yapıların özel hükümleri ayrıca değerlendirilir.

Mesaj grubundaki oylama kurul kararı yerine geçer mi?

Kendiliğinden geçmez. Kanuni toplantı, temsil ve karar kayıt koşulları kontrol edilmelidir.

Bağımsız denetim ve üç teklif alma bu yazıda mevcut zorunluluk olarak mı anlatılıyor?

Hayır. Bu başlıklar geliştirilmesi önerilen modellerdir; somut yönetimin mevcut yükümlülükleri ayrıca belirlenir.

Kaynaklar ve hukuki dayanak

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlığın belgeleri, işlem tarihi ve uygulanacak güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.