4 Şubat 2026 kentsel dönüşüm yönetmelik değişikliği ne getirdi?

4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan düzenleme, 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde değişiklik yaptı ve aynı gün yürürlüğe girdi. Malik toplantılarının bildirilmesi, toplantı belgelerinin pay satışı dosyasına eklenmesi, yapı ruhsatı başvurusu öncesindeki işlemler, imar hakkı aktarımı ve teminatlara ilişkin geçici uygulama öne çıkıyor. Değişiklik, salt çoğunluk ilkesini ilk kez getiren bir düzenleme olarak okunmamalıdır. Bu yazı, 4 Şubat 2026 tarihli değişiklik metnini ve maliklerin dosya hazırlığında dikkat etmesi gereken sonuçlarını ele alır.

Riskli yapı yıkılınca taşınmaz 6306 kapsamından çıkar mı?

Yönetmeliğin 8/9. maddesine göre riskli yapı yıkılıp taşınmaz arsa haline geldiğinde, yıkım belgelerine dayanılarak riskli yapı şerhi tapudan kaldırılır. Bunun ardından beyanlar hanesine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna ilişkin belirtme yapılır; parseldeki iş, işlem ve uygulamalar bu kapsamda yürütülür. Dolayısıyla riskli yapı şerhinin terkin edilmesi, dönüşüm sürecinin bütün sonuçlarıyla sona erdiğini göstermez. Maliklerin ve taşınmazı devralacak kişilerin güncel tapu kaydını yıkım ve uygulama dosyasıyla birlikte incelemesi gerekir.

Malik toplantısına çağrı nasıl yapılır?

Yönetmeliğin 15/2. maddesi, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulama kararları için maliklerden birinin istemi üzerine bütün maliklerin toplantıya çağrılmasını düzenler. Yer ve zaman, Ek-12 formuyla ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilebilir. Yapı henüz yıkılmamışsa bina kapısı veya duyuru panosunda aynı süreyle ilan da mümkündür; noter yoluyla bildirim diğer seçenektir. İlanla bildirimde son gün tebliğ tarihi sayılır. Toplantı çağrısı ile sonradan alınan kararın karara katılmayanlara bildirilmesi ayrı işlemlerdir. Mesajlaşma grubunda duyuru yapılmasını bu usullerin yerine geçmiş saymak dosyada sorun yaratabilir.

Salt çoğunluk nasıl hesaplanır, karar tutanağı ne içermeli?

Toplantı ve karar için paydaşların sahip oldukları hisseler oranında en az salt çoğunluk aranır. Ölçüt toplantıya gelen kişi veya daire sayısı değil, toplam hisselerin yarısından fazlasıdır. Örneğin toplam 1.000 arsa payında 500 pay yeterli değildir; 500’ü aşan pay gerekir. Alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır. Uygulamada parsel bilgileri, katılanların hisseleri, temsil belgeleri, kabul edilen teklif ve sözleşme sürümünün tutanakla ilişkilendirilmesi ispatı kolaylaştırır. Bu kayıt önerileri, düzenlemedeki toplantı ve imzalı tutanak şartının dosyada denetlenebilir olmasına yöneliktir.

Karara katılmayan malike bildirim ve 15 günlük süre

Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin incelenebileceği yer, karara katılmayanlara ayrıca bildirilir. Tapuya elektronik tebligat adresi bildirenler için elektronik tebligat; diğerleri için noter veya ilgili muhtarlıkta on beş günlük ilan usulü öngörülür. Riskli yapıda Ek-8, riskli alan ve rezerv yapı alanında Ek-10 kullanılır. Elektronik bildirim, adrese ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda; muhtarlık ilanı ise son gün yapılmış sayılır. Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya karar ve teklifin kabul edilmemesi halinde pay satışına ilişkin sonuçların da bildirimde açıklanması gerekir. Toplantı ilanı süresi ile teklifi değerlendirme süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Yapı ruhsatından önce pay satışının tamamlanması gerekir mi?

Yönetmeliğin 15/4. maddesi, salt çoğunluk kararına dayalı yapı ruhsatı başvurusundan önce karara katılmayan maliklere karar ve teklifin usulüne uygun tebliğini ve bu maliklerin hisselerinin satışı için Müdürlüğe veya yetki devredilmiş İdareye başvurulmasını arar. Hüküm, bu aşamada satışın sonuçlanmış olmasını açıkça şart koşmaz. Satış dosyası ön incelemesinde çoğunluk ve tebligatın tamamlanması incelenir; talep üzerine ruhsat düzenleyecek birime yazı gönderilir. Bu nedenle malik kararı, tebligat, satış başvurusu ve ruhsat dosyası birlikte planlanmalıdır. Diğer ruhsat şartlarının ayrıca yerine getirilmesi gerektiği de gözden kaçırılmamalıdır.

Pay satışı başvurusunda hangi yeni belgeler aranıyor?

15/A maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine, maliklerin toplantıya davet edildiğini gösteren belgeler ve toplantının yapıldığına ilişkin tutanak eklendi. Bunlar mevcut başvuru belgelerine ilavedir; tek başına bütün satış dosyasını oluşturmaz. Çağrı formları, ilan başlangıç ve bitiş kayıtları, noter belgeleri, katılım ve temsil kayıtları ile karar tutanağının birlikte saklanması yararlıdır. Eksik bildirim veya belgesiz toplantı, ileride satış işleminin usulüne ilişkin uyuşmazlık yaratabilir. Dosyada hangi evrakın zorunlu olduğu, başvurunun niteliği ve yetkili idarenin mevzuata uygun belge talepleri üzerinden kontrol edilmelidir.

İlk pay satışı sonuçlanmazsa ne olur?

15/A/12. maddeye göre ilk satışta ilgili hisse anlaşan paydaşlarca satın alınmazsa, sonraki satış işlemleri yine salt çoğunluğun talebi üzerine yürütülür. Bu hükmü her defasında yeni bir uygulama kararı alınmasının zorunlu olduğu şeklinde genişletmemek gerekir. Müdürlük satış yeri, tarih ve saatini belirler; Ek-13 formu düzenlenerek Müdürlük veya İdarenin yayın araçlarında ve ilan panosunda on beş gün ilan yapılır. Bütün maliklere e-Devlet üzerinden de bildirim gönderilir. Satışa kimlerin hangi koşullarda katılacağı bakımından riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı hükümleri birlikte incelenmelidir.

Yıkılan yapının arsasının tamamı satılacaksa

15/5. madde, riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde satışın önce Kentsel Dönüşüm Başkanlığına, Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına, İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesini öngörür. Bu işlem, karara katılmayan malikin hissesinin satışıyla aynı prosedür değildir. Dönüşüm projesini yürüten Başkanlık, İdare veya TOKİ uygun görürse, payları satın alınanlarla 14. madde kapsamında konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir. Bu ihtimal her malik için kendiliğinden doğan bir konut edinme hakkı olarak değerlendirilmemelidir.

Parsel birleştirme ve ifrazda hangi çoğunluk aranır?

15/8. madde, üzerindeki yapıların tamamı riskli tespit edilen ve birleştirilebilen parseller bakımından her parselde ayrı ayrı hisseler oranında salt çoğunlukla karar verilmesini düzenler. Aradaki veya bitişikteki yapılaşmamış boş parsellerin birlikte değerlendirilmesinde, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7/3. maddesi saklı tutularak boş parsel maliklerinin oybirliği aranır. Birleştirmeden sonraki uygulama kararı, oluşan yeni parselin hisse dağılımına göre alınır. Riskli yapının bulunduğu parsel bölünürse yalnızca riskli yapının karşılık geldiği yeni parsel veya parseller 6306 kapsamında değerlendirilir; diğerlerinden riskli yapı şerhi kaldırılır. Büyük sitelerde bütün parseller için tek bir toplam çoğunluk hesabıyla yetinilmemelidir.

İmar hakkı aktarımının şartları ve harç muafiyeti

15/10. madde; zemin, afet riski veya mevzuata göre yapılaşma hakkının bulunmaması nedeniyle yeni yapının uygulama alanında yapılamadığı durumları ele alır. Yapılaşma hakkı başka parsele aktarılırken maliklerin tamamının aynı parselde paydaş hale getirilmesi ve yeni parseldeki diğer maliklerin muvafakati şartıyla uygulama 6306 kapsamında yürütülür. Hakların yeni parselde kullanılmasına ilişkin Müdürlük yazısı belediye ve tapu müdürlüklerine bildirilir. 16/11. maddeye göre boş parselle birleştirme veya imar hakkı aktarımında tapu harç ve ücret muafiyeti, riskli yapı parselinin alanının yeni parsel alanına oranıyla sınırlıdır. Örneğin 1.000 m² parsel 2.000 m² yeni parsel içinde değerlendiriliyorsa ilgili oran %50’dir; bu, bütün vergilerin yarısının kaldırıldığı anlamına gelmez.

Müteahhit teminatında %6 oranı hangi durumlarda uygulanır?

Geçici 5. madde, 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatların yapı müteahhidinin talebi halinde 13/9-c hükmündeki değişen %6 oranına göre yeniden düzenlenmesini öngörür. Bu, her sözleşmesel teminatın otomatik olarak %6’ya düşmesi anlamına gelmez. İdareye verilen mevzuat teminatı ile malik lehine kararlaştırılmış banka teminat mektubu, ipotek veya diğer sözleşmesel güvenceler ayrılmalıdır. Yeniden düzenleme değerlendirilirken ruhsat tarihi, teminatın hukuki dayanağı ve sözleşmedeki ayrı güvence yükümlülükleri kontrol edilmelidir. Şubat 2026 hükmü, değişen oranın önceki ruhsatlar kapsamındaki teminatlara uygulanmasına ilişkin geçici düzenlemedir.

Malikler ve site yönetimleri için dosya hazırlığı

Başlangıçta güncel tapu ve hisse çizelgesi hazırlanmalı; toplantı çağrısı, tebliğ tarihleri ve toplantı tutanağı ayrı kayıtlarla izlenmelidir. Kabul edilen yüklenici teklifi, paylaşım planı ve sözleşme eklerinin hangi sürümünün karara esas olduğu belirlenmelidir. Karara katılmayanların bildirimleri ve süreleri tamamlanarak satış başvurusu ruhsat takvimiyle birlikte takip edilmelidir. Birleştirme, bölünme veya imar hakkı aktarımında her parselin mülkiyet ve idari belge durumu ayrıca incelenmelidir. Düzenlemenin uygulamadaki sonucu, çoğunluk hesabının usul ve belge düzeninden ayrı ele alınamamasıdır. Somut dosyada işlem tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat ve ilgili idari kararlar ayrıca değerlendirilmelidir.

Sık sorulan sorular

4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliği ne zaman yürürlüğe girdi?

33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklik, 8. maddesi uyarınca 4 Şubat 2026 tarihinde yürürlüğe girdi.

Kentsel dönüşümde salt çoğunluk daire sayısına göre mi hesaplanır?

Hayır. Yönetmelikteki ölçüt, paydaşların sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunluktur; kişi veya daire sayısı tek başına belirleyici değildir.

Toplantı çağrısı, karara katılmayanlara yapılan bildirim yerine geçer mi?

Hayır. Toplantının yer ve zamanının bildirilmesi ile alınan karar ve anlaşma teklifinin karara katılmayanlara bildirilmesi ayrı usullere tabi işlemlerdir.

Yapı ruhsatı başvurusundan önce hisse satışının bitmesi şart mı?

15/4. madde, karar ve teklifin tebliğini ve satış için yetkili birime başvurulmasını arar. Bu hükümde satışın tamamlanmış olması başvuru öncesi şart olarak yazılmamıştır; diğer ruhsat koşulları ayrıca değerlendirilir.

Riskli yapı yıkıldığında tapudaki 6306 kapsamı sona erer mi?

Riskli yapı şerhi terkin edildikten sonra taşınmazın 6306 kapsamında olduğuna ilişkin belirtme yapılır. Yıkım ve şerhin kaldırılması tek başına parseli kapsam dışına çıkarmaz.

Müteahhidin bütün teminatları otomatik olarak %6’ya mı düşer?

Hayır. Geçici hüküm, 1 Ocak 2024’ten itibaren düzenlenen ruhsatlar kapsamında verilen ilgili mevzuat teminatlarının müteahhidin talebiyle yeniden düzenlenmesine ilişkindir. Ayrı sözleşmesel teminatlar kendi hükümleriyle değerlendirilir.

Kaynaklar ve hukuki dayanak

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlığın belgeleri, işlem tarihi ve uygulanacak güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.