Kentsel dönüşümde idari fesih nedir?

Kentsel dönüşümde idari fesih, müteahhidin yükümlülüğünü yerine getirmediği belirli durumlarda maliklerin başvurusu ve idarenin incelemesi sonucunda inşaat sözleşmelerinin kanun gereği sona ermiş sayılmasıdır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m. 6/14 uyarınca bu yol, Kanun kapsamındaki alan ve parsellerde uygulanır; maliklerin kararı tek başına yeterli olmayıp gecikmenin sebepleri, idari tespit ve ihtar aşamaları birlikte değerlendirilir.

İdari fesih ile mahkeme yoluyla fesih arasındaki fark nedir?

İdari fesih, özel düzenlemedeki şartlar gerçekleştiğinde sözleşmenin sona ermesi için ayrıca bir hukuk mahkemesi kararı alınmasını gerektirmeyen bir yoldur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların anlaşamadığı fesih uyuşmazlıkları ise kural olarak mahkeme önüne taşınır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 123, 125 ve 473, borcun zamanında yerine getirilmemesi ve yüklenicinin gecikmesi bakımından genel çerçeveyi oluştururken, 6306 sayılı Kanun m. 6/14 özel bir usul öngörür.

Müteahhidin hangi gecikmeleri idari feshe imkân verir?

Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle işe başlanmaması veya başlamış inşaatın yeterli faaliyetten yoksun bırakılması idari feshe dayanak olabilir. 2026 yılında geçerli düzenleme uyarınca, bir yıl içinde yeni yapının yapımına başlanmaması yahut yapımın durdurulup en az altı aydır projeyi bitirmeye elverişli ekip ve ekipmanla sürdürülmemesi gerekir. 6306 sayılı Kanun m. 6/14 ve Uygulama Yönetmeliği m. 13/11 kapsamında bu iki durum alternatif şartlardır; yalnız teslim tarihinin geçmesi her durumda yeterli değildir.

İşe başlanmamasında bekleme süresi nasıl hesaplanır?

Bekleme süresinin başlangıcı, anlaşmanın nasıl sağlandığına ve dönüşüm kapsamına alınma tarihine göre belirlenir. 2026 düzenlemesindeki bir yıllık süre bakımından, bütün maliklerle anlaşılmışsa son sözleşme tarihi ile riskli yapı tespitinin kesinleşmesi veya alanın belirlenmesi tarihinden sonraki tarih esas alınır. Salt çoğunlukla karar verilmişse başlangıç, salt çoğunluk kararının tarihidir. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 13/11-b gereğince hesap yalnız yapı ruhsatı tarihine bağlanmamalıdır.

Maliklerin fesih kararı için hangi çoğunluk gerekir?

Fesih kararı, kişi sayısına göre değil, maliklerin sahip oldukları hisseler üzerinden hesaplanan salt çoğunlukla alınır. 2026 yılında geçerli 6306 sayılı Kanun m. 6/14 uyarınca toplam arsa payının yarısından fazlasını temsil eden maliklerin fesih iradesi gerekir. Uygulama Yönetmeliği m. 13/11-c özel bir şekil şartı öngörmez; imzalı karar tutanağı, fesih talep dilekçeleri veya iradeyi gösteren sözleşme ve vekâletname örnekleri kullanılabilir. Belgeler, karara katılan malikleri ve paylarını açıkça göstermelidir.

Başvuru nereye yapılır ve hangi belgeler hazırlanır?

Başvuru, yazılı olarak ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa yetkili idareye yapılır. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 13/11-ç uyarınca fesih kararı ve gerekçeyi destekleyen bilgi ve belgeler sunulmalıdır. Sözleşme, tapu ve pay kayıtları, varsa yapı ruhsatı, tarihleri belirli şantiye fotoğrafları, yapı denetim kayıtları ve delil tespiti raporları dosyanın değerlendirilmesini kolaylaştırır. Belgeler, işe başlanmadığını veya faaliyetin yeterli seviyede sürdürülmediğini ortaya koymalıdır.

Müteahhidin açıklaması ve gecikmenin sebebi nasıl incelenir?

İdare, başvurunun şartlara uygunluğunu kontrol ettikten sonra müteahhitten gecikmenin sebeplerine ilişkin bilgi ve belge ister. 2026 yılında geçerli Uygulama Yönetmeliği m. 13/11-d kapsamında bunun için 15 günlük süre verilir; ardından yerinde inceleme ve ilgili kurumlarla yazışma yapılır. Maliklerin arsayı teslim etmemesi, işe engel bir yargı veya idare kararı ve benzeri geçerli gerekçeler değerlendirilir. Müteahhidin açıklaması ile belediye, sosyal güvenlik ve yapı denetim kayıtları birlikte incelenir.

İdarenin ihtarı neyi içerir?

İdarenin ihtarı, müteahhide işe başlaması veya inşaatı projeyi bitirmeye elverişli seviyede sürdürmesi için verilen son süreyi ve uyulmamasının sonucunu bildirir. 2026 yılında geçerli 6306 sayılı Kanun m. 6/14 ve Uygulama Yönetmeliği m. 13/11-e uyarınca bu süre 30 gündür. İhtar, fesih şartlarının gerçekleştiği tespit edildikten sonra yapılır ve süre sonunda sözleşmelerin resen feshedilmiş sayılacağını belirtir. Sürenin doğru hesaplanabilmesi için bildirimin usulüne uygun tebliği gerekir.

Süre sonunda sözleşme ne zaman sona ermiş sayılır?

Müteahhidin ihtara rağmen işe başlamadığı veya yeterli seviyede devam etmediği tespit edilirse sözleşmeler, ihtar süresinin bittiği tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır. 2026 düzenlemesindeki 30 günlük sürenin sonunda idare yerinde kontrol yapar; şantiyedeki faaliyetin projeyi tamamlamaya elverişli olup olmadığını değerlendirir. 6306 sayılı Kanun m. 6/14 ve Uygulama Yönetmeliği m. 13/11-e gereğince ayrıca ikinci bir ihtar gerekmez. Feshedilmiş sayılma durumu maliklere ve müteahhide bildirilir.

Fesih sonrasında tapudaki sözleşme şerhleri nasıl kaldırılır?

Feshedilmiş sözleşmeye ilişkin tapu şerhi, maliklerin veya yetkili idari makamın talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir; terkin, kaydın silinmesidir. 6306 sayılı Kanun m. 6/14 ve Uygulama Yönetmeliği m. 13/11-f, inşaat yapımına ilişkin sözleşmelerin şerhlerinin kaldırılmasını düzenler. Ancak sözleşme şerhinin silinmesi, daha önce müteahhide devredilmiş hisselerin kendiliğinden maliklere dönmesi anlamına gelmez. Önceki devirler ve bunlara bağlı talepler ayrıca genel hukuk hükümleri kapsamında değerlendirilir.

Yapılan işler, ödemeler ve kira yardımları nasıl değerlendirilir?

Fesih tarihine kadar yapılan imalatlar, devredilen hisseler ve ödemeler genel hukuk hükümlerine göre değerlendirilir. 6306 sayılı Kanun m. 6/14 ve Uygulama Yönetmeliği m. 13/11-g uyarınca idari fesih, taraflar arasındaki bütün hesap ve tazminat uyuşmazlıklarını kendiliğinden çözmez. İmalat bedeli, zarar ve diğer taleplerin dayanağı ile ispatı ayrıca incelenir. Aynı düzenleme, fesih tarihine kadar müteahhidin hak sahiplerine yaptığı kira yardımı ödemelerinin hak sahiplerinden geri istenemeyeceğini açıkça belirtir.

İdari fesihle ilgili uyuşmazlıklarda hangi yargı yolu izlenir?

İdarenin fesih sürecindeki kesin ve uygulanabilir işlemlerinin hukuka uygunluğu idari yargıda, tarafların sözleşmeden doğan özel hukuk talepleri ise adli yargıda değerlendirilir. 6306 sayılı Kanun m. 6/14 kapsamındaki tespit ve fesih bildirimine karşı, hukuka aykırılık iddiasıyla iptal davası gündeme gelebilir. Alacak, imalat bedeli, tapu iptal ve tescil ile tazminat talepleri bakımından kural olarak asliye hukuk mahkemesi değerlendirilir. Somut talep, tarafların sıfatı ve görev kuralları ayrıca incelenmelidir.

Başkanlığın resen uygulamasındaki fesih neden farklıdır?

Başkanlığın resen uygulama yürüttüğü özel süreçte sözleşmelerin sona ermesi, maliklerin temerrüde dayalı başvurusundan farklı bir hukuki sebebe dayanır. 6306 sayılı Kanun m. 6/A/6 kapsamında önceki inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler, uygulamanın Başkanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla tarafların onayı aranmaksızın feshedilmiş sayılır. Sözleşmelere dayanılarak yapılmış işler varsa müteahhit ile Başkanlık arasında mahsuplaşma yapılır. Bu usul, m. 6/14 kapsamındaki malik talebiyle fesih süreciyle karıştırılmamalıdır.

Sonuç ve hukuki değerlendirme

İdari fesih, maliklerin kararını, gecikmenin müteahhitten kaynaklandığının tespitini ve idari ihtarın sonuçsuz kalmasını birlikte gerektiren özel bir usuldür. 6306 sayılı Kanun m. 6/14 ve Uygulama Yönetmeliği m. 13/11 çerçevesinde pay hesabının, süre başlangıcının, delillerin ve tebligatların doğru değerlendirilmesi önem taşır. Sözleşmenin sona ermesi ile tapu devirlerinin ve taraflar arasındaki hesapların tasfiyesi ayrı hukuki meselelerdir. Başvurunun sonucu sözleşmenin içeriğine ve somut olayın koşullarına göre değişebilir.

Sık sorulan sorular

Maliklerin müteahhide noter ihtarı göndermesi yeterli olur mu?

Maliklerin noter ihtarı, idari fesih için tek başına yeterli değildir. Kanundaki usulde yetkili makamın inceleme yapması, ihtarda bulunması ve son kontrolü gerçekleştirmesi gerekir.

Şantiyede birkaç işçinin bulunması feshi engeller mi?

Şantiyede işçi bulunması tek başına belirleyici değildir. Faaliyetin projeyi bitirmeye elverişli ekip ve ekipmanla sürdürülüp sürdürülmediği idarenin yerinde incelemesiyle değerlendirilir.

Başvuru için mutlaka mahkemeden delil tespiti yaptırılmalı mı?

Mahkemeden delil tespiti yaptırılması zorunlu bir başvuru şartı değildir. Ancak rapor, tarihli fotoğraflar ve yapı denetim kayıtları gecikmenin ispatını destekleyebilir.

Karara katılmayan malik bulunması başvuruyu engeller mi?

Bütün maliklerin feshe katılması gerekmez. Hisseler üzerinden kanunda aranan salt çoğunluğun sağlanması ve diğer fesih şartlarının gerçekleşmesi gerekir.

İdari fesih kararıyla müteahhitten tazminat da alınır mı?

İdari fesih işlemi kendiliğinden tazminata hükmetmez. Zararın, sözleşmeye aykırılığın ve talebin hukuki dayanağının ayrıca değerlendirilmesi ve gerektiğinde adli yargıda ileri sürülmesi gerekir.

Fesih sonrasında yeni müteahhitle anlaşılabilir mi?

Fesih sonrasında yeni uygulama için karar alınabilir. Yeni sözleşme öncesinde tapu kayıtları, mevcut imalat, önceki devirler ve devam eden uyuşmazlıklar birlikte değerlendirilmelidir.

Kaynaklar ve hukuki dayanak

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlığın belgeleri, işlem tarihi ve uygulanacak güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.