Sözleşme süresinin dolması tahliye için yeterli mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca belirli sözleşme süresinin dolmasına dayanarak tahliye isteyemez. Kiracı, bitimden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığında sözleşme kural olarak bir yıl uzar. Kanundaki sona erme sebepleri ve yazılı bildirim koşulları ayrıca değerlendirilir. Bu yazı konut ve çatılı işyeri kiralarına odaklanmaktadır; diğer kira türleri için aynı sonuçlar otomatik olarak uygulanmaz.

İhtiyaç nedeniyle tahliye

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı tahliye sebebi olabilir. İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı; yalnızca kiracıyı çıkarmak için ileri sürülmemelidir. Belirli süreli sözleşmede kural olarak süre sonundan itibaren bir ay içinde dava açılır. Belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemi ve bildirim takvimi farklıdır. TBK 353 kapsamında süresinde yapılan yazılı dava bildiriminin etkisi ile arabuluculuk süreci de dava takviminde ayrıca incelenmelidir.

Yeni malikin ihtiyacı

Taşınmazın satılması kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik ihtiyaç iddiasına dayanacaksa TBK 351’deki özel bildirim ve dava koşulları önem taşır. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılması ve altı ay sonra dava açılması yolu ile sözleşme süresi sonuna dayanan alternatif yol birbirinden ayrılmalıdır. Satın alma tarihi, bildirimin ulaşması ve kira döneminin bitimi birlikte hesaplanmalıdır.

Kira bedelinin ödenmemesi ve temerrüt

Muaccel kira bedeli veya yan gider ödenmediğinde, TBK 315 kapsamında kiracıya yazılı ödeme süresi verilerek ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre en az otuz gündür ve bildirimi izleyen gün işlemeye başlar. Borç kalemleri, muacceliyet ve tebliğ kayıtları açık olmalıdır. Süre dolmadan veya gereken fesih uyarısı bulunmadan tahliye sonucu varsayılmamalıdır. İcra yolunun tercih edilmesi halinde ödeme emri ve takip koşulları ayrıca değerlendirilir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye

TBK 352/2, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebep olunmasını ayrı düzenler. Bir yıl ve daha uzun kiralarda ihtarların ilgili kira yılı içinde gerçekleşmesi önemlidir; bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi esas alınır. Dava, kanundaki ilgili dönem sonundan itibaren bir ay içinde açılır. İhtarın kiracıya ulaşmasından önce ödenmiş veya henüz muaccel olmayan borçlar farklı değerlendirilir. Aynı borcu iki ihtara bölmek kendiliğinden iki haklı ihtar oluşturmaz. Sonradan ödeme yapılması ise haklı oluşmuş ihtarı otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Tahliye taahhütnamesine dayanan tahliye

Kiracının kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi, şartları varsa tahliye dayanağıdır. Kiralanan boşaltılmazsa taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurma veya dava açma yolu gündeme gelir. Taahhüdün teslimden sonra verilmesi, imza ve tarih kayıtları önemlidir. Boş tarihli belgeler, sonradan doldurma iddiası ve aile konutu gibi özel durumlar ayrıca incelenmelidir. Sadece imzalı bir belgenin bulunması her uyuşmazlıkta kesin tahliye sonucu sağlamaz.

On yıllık uzama süresinde tahliye

Belirli süreli kiralarda on yıllık uzama dönemi ile ilk sözleşme süresi birbirinden ayrılır. Bu dönemi izleyen uzama yıllarının sonunda, en az üç ay önce yazılı bildirim yapılması koşuluyla kiraya veren özel bir tahliye sebebi göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu nedenle yalnızca kira başlangıcının üzerinden on yıl geçmiş olması yeterli görülmemelidir. Belirsiz süreli sözleşmeler için başlangıçtan itibaren on yıl ve genel fesih kuralları ayrıca uygulanır. Sözleşmenin niteliği ve sonraki belgelerin etkisi incelenmeden tek bir tarih hesabı yapılmamalıdır.

Arabuluculuk hangi tahliye yollarında gerekir?

1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk kural olarak dava şartıdır. Ancak İcra ve İflas Kanunu’na göre kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler kanuni istisnadır. Bu nedenle tahliye davası ile ilamsız tahliye takibi aynı değerlendirilmemelidir. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar geçen sürenin zamanaşımı ve hak düşürücü süre hesabına etkisi de gözetilir. Geçmiş bir sürenin arabuluculukla kendiliğinden yeniden başladığı varsayılmamalıdır.

İhtiyaç tahliyesinden sonra yeniden kiralama

İhtiyaç nedeniyle boşaltılan yerin yeniden başkasına kiralanması TBK 355 bakımından sonuç doğurabilir. Kanun, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracı dışındaki kişiye kiralamayı sınırlar. Somut olayda tahliyenin nasıl gerçekleştiği, yeniden kiralama ve ileri sürülen haklı sebep incelenmelidir. Bu nedenle ihtiyaç iddiası yalnızca dava sırasında değil, tahliyeden sonraki kullanım bakımından da dikkatle değerlendirilir.

Belgeler ve doğru tahliye yolunun seçimi

Sözleşme, teslim ve uzama tarihleri, ödeme kayıtları, ihtar tebliğleri ve varsa tahliye taahhüdü birlikte incelenmelidir. İhtiyaç iddiasını destekleyen olgular da dosyaya göre belirlenir. Birden fazla sebep bulunsa bile her birinin koşulları ve süreleri ayrıdır. Tahliye, kiraya verenin kapıyı değiştirerek veya hizmetleri keserek kendiliğinden uygulayabileceği bir işlem değildir; kanuni yollar izlenmelidir. Bu yazıda ele alınanlar bütün tahliye sebeplerinin eksiksiz listesi değildir; yeniden inşa ve diğer özel hükümler de somut olayda gündeme gelebilir.

Sonuç

Tahliye sürecinde doğru hukuki sebep kadar doğru bildirim, başvuru ve dava takvimi de önemlidir. Sözleşme bitimi, ihtiyaç, temerrüt, iki haklı ihtar ve tahliye taahhüdü birbirinin yerine kullanılamaz. Arabuluculuk ile icra yolunun farkı gözetilerek belgeler ve süreler birlikte değerlendirilmelidir. Her iki tarafın hakları, kira ilişkisinin özellikleri ve kanuni güvenceler çerçevesinde korunmalıdır.

Sık sorulan sorular

Bir yıllık sözleşme bitince kiracı otomatik çıkar mı?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren açısından süre bitimi tek başına yeterli değildir.

Ödeme temerrüdünde kaç gün süre verilmelidir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK 315 kapsamında en az otuz gün verilir; uygun yazılı bildirim ve tebliğ koşulları aranır.

Tahliye taahhüdünde başvuru süresi nedir?

Kural olarak taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurma veya dava açma gündeme gelir. Somut süre hesabı ayrıca yapılmalıdır.

On yıldır kiracı olmak tahliye için yeterli mi?

Belirli süreli kiralarda ilk dönem ile on yıllık uzama ayrılır; sonraki uzama dönemi ve üç aylık bildirim koşulu gözetilir.

Her tahliye işleminde arabuluculuk zorunlu mu?

Hayır. İİK kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler istisnadır; dava yolu ayrıca değerlendirilir.

Kaynaklar ve hukuki dayanak

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlığın belgeleri, işlem tarihi ve uygulanacak güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.