Artış ve tespit farklı meselelerdir

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi Türk Borçlar Kanununun 344 ve 345. maddeleri çerçevesinde değerlendirilir. Yıllık artışın sınırları ile beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde emsal ve hakkaniyet değerlendirmesi aynı değildir. Piyasadaki kira artışı, devam eden sözleşmedeki bedelin tek taraflı olarak istenen seviyeye çıkarılmasına imkan vermez.

Hangi dönem için talepte bulunuluyor?

Sözleşmenin başlangıcı, yenileme günü ve artış kaydı belirlenmelidir. Davanın ve yazılı bildirimin zamanlaması, mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi dönemin başlangıcından itibaren uygulanacağını etkiler. Bu nedenle yalnızca dava tarihine değil, sözleşme hükümleri ve bildirim belgelerine de bakılmalıdır. Dava şartı arabuluculuk süreci takvim değerlendirmesine dahil edilmelidir.

Emsallerin uygunluğu

Emsal araştırmasında aynı bölgedeki taşınmazların konumu, büyüklüğü, kullanım niteliği ve fiziksel özellikleri karşılaştırılır. İlan bedeli ile fiilen kurulmuş kira sözleşmesindeki bedel aynı delil değerine sahip olmayabilir. Taşınmazın mevcut hali ve önceki kira ilişkisi de inceleme konusudur. Emsallerin adres ve tarih bilgileriyle sunulması değerlendirmeyi kolaylaştırır.

Hazırlık dosyası

Kira sözleşmesi ve ekleri, ödeme kayıtları, ihtarlar, tebliğ belgeleri ve taşınmaz bilgileri birlikte toplanmalıdır. Talep edilen bedelin gerekçesi somutlaştırılmalıdır. Kira tespiti, tahliye ve geçmiş kira alacağının tahsili farklı taleplerdir; birinin açılması diğerinin kendiliğinden gerçekleştiği anlamına gelmez. İzlenecek yol uyuşmazlığın kapsamına göre belirlenmelidir.

Kaynaklar ve hukuki dayanak

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlığın belgeleri, işlem tarihi ve uygulanacak güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.