Müteahhitten daire alanların tapusu iptal edilebilir mi?

Müteahhitten daire alanların tapusu, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki inşaat sözleşmesinin feshedilmesi nedeniyle her durumda iptal edilemez. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas ve 2025/2 Karar sayılı ilamına göre, tapu siciline güvenerek iyiniyetle mülkiyet hakkı kazanan üçüncü kişilerin hakları korunmalıdır. Ancak alıcının iyiniyetli olmadığının somut olayda anlaşılması hâlinde tapu iptali ve tescil gündeme gelebilir. Bu nedenle sözleşmenin feshedilmesi tek başına tapunun iptali için yeterli kabul edilmemektedir.

Yargıtay'ın içtihadı birleştirme kararı neyi değiştirdi?

Yargıtay'ın içtihadı birleştirme kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde üçüncü kişilerin tapuya güvenerek kazandıkları hakların değerlendirilmesinde önemli bir değişiklik getirmiştir. Önceki yerleşik uygulamada, yükleniciye devredilen arsa paylarının avans niteliğinde olduğu kabul edilerek sözleşmenin geriye etkili feshi hâlinde üçüncü kişilerin iyiniyet savunmaları dinlenmemekteydi. Yeni kararla bu uygulamadan dönülmüş ve iyiniyet iddiasının incelenmesi gerektiği benimsenmiştir. Oy birliğiyle verilen karar, 18.07.2025 tarihli ve 32959 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl işler?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, taşınmazındaki belirli payları veya bağımsız bölümleri yükleniciye bırakmayı; yüklenici ise kararlaştırılan inşaatı yapmayı üstlenir. Bu sözleşme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470. maddesinde düzenlenen eser sözleşmesinin özelliklerini taşır. Uygulamada yükleniciye ait olacak payların inşaat tamamlanmadan tapuda devredilmesi de kararlaştırılabilir. Yüklenici bu payları veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satabilir. İnşaatın tamamlanmaması ve sözleşmenin sona ermesi hâlinde ise arsa sahibi, yüklenici ve üçüncü kişilerin hakları arasında uyuşmazlık doğabilir.

İnşaat sözleşmesi feshedilirse tapu kendiliğinden iptal olur mu?

İnşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesi, yükleniciden taşınmaz satın alıp tapuda mülkiyet kazanan üçüncü kişinin hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yargıtay'ın içtihadı birleştirme kararında, sözleşmenin geçersizliğinin tespit edilmesi veya geriye etkili feshi durumunda üçüncü kişilerin iyiniyetinin incelenmesi gerektiği kabul edilmiştir. Dolayısıyla arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin sona ermesi ve üçüncü kişinin mülkiyet hakkının korunması ayrı hukuki konulardır. Tapunun iptal edilip edilemeyeceği, üçüncü kişinin hakkı nasıl kazandığına ve iyiniyet koşullarına göre belirlenir.

Tapuya güven ilkesi ve iyiniyet ne anlama gelir?

Tapuya güven ilkesi, tapu sicilindeki kayda güvenerek iyiniyetle ayni hak kazanan üçüncü kişilerin hukuk düzeni tarafından korunmasını ifade eder. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi bu korumayı düzenlemektedir. İyiniyet ise kişinin hakkı kazanmasını engelleyen bir durumu bilmemesi ve gerekli özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda olmamasıdır. Aynı Kanun'un 3. maddesi uyarınca durumun gerektirdiği özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasına dayanamaz. Bu nedenle tapuda kayıt bulunması önemli olmakla birlikte her alıcının otomatik olarak korumadan yararlanacağı söylenemez.

Alıcı hangi durumlarda iyiniyetli sayılmayabilir?

Alıcının iyiniyetli olup olmadığı, taşınmazı edindiği sıradaki bilgisi ve somut olayın koşulları dikkate alınarak değerlendirilir. Alıcının yüklenicinin hukuki durumunu, sözleşmenin sona erdiğini veya tapu devrini sakatlayan nedenleri bildiğinin ortaya konulması önem taşıyabilir. Aynı şekilde olayın gerektirdiği özeni göstermemiş olması da iyiniyet korumasını etkileyebilir. Ancak yalnızca inşaatın tamamlanmamış olması veya taşınmazın bir inşaat projesinden satın alınması, her durumda kötüniyetin kesin kanıtı olarak kabul edilemez. Değerlendirme delillere dayanmalıdır.

Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını kim ispat eder?

Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ileri süren taraf, bu iddiasını somut delillerle ortaya koymalıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 3. maddesinde iyiniyetin esas alınması nedeniyle, iyiniyet iddiasının yalnızca genel varsayımlarla reddedilmesi doğru değildir. İncelenen içtihadı birleştirme kararında da üçüncü kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenmesi ve somut olayda iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde arsa sahibinin tapu iadesini isteyebilmesi kabul edilmiştir. Bununla birlikte hangi delillerin yeterli olduğu, işlemin tarihi, tarafların ilişkisi ve taşınmazın hukuki durumu birlikte incelenerek belirlenir.

Banka lehine kurulan ipotek hakkı da korunur mu?

Banka veya başka bir üçüncü kişi lehine tapuda kurulmuş ipotek hakkı da içtihadı birleştirme kararının kapsamındadır. Karar yalnızca yükleniciden taşınmaz satın alan kişilerin mülkiyet hakkına ilişkin değildir. Yüklenici adına kayıtlı taşınmaz üzerinde iyiniyetle kazanılmış ipotek hakkının korunup korunmayacağı da aynı ilkeler çerçevesinde değerlendirilir. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin geriye etkili feshedilmesi, üçüncü kişinin iyiniyetle kazandığı ipotek hakkının kendiliğinden sona ermesi sonucunu doğurmaz. Ancak ipotek hakkını kazanan kişinin iyiniyet koşullarını taşıyıp taşımadığı ayrıca araştırılmalıdır.

Karar arsa sahiplerinin haklarını nasıl etkiler?

Karar, arsa sahiplerinin yükleniciye önceden devrettikleri taşınmazları geri alma taleplerinde üçüncü kişilerin iyiniyetinin dikkate alınmasını gerektirmektedir. Arsa sahibi, yüklenicinin sözleşmeye aykırılığı nedeniyle sözleşmenin geçersizliğinin tespitini veya geriye etkili feshini isteyebilir. Ancak bu durum, yükleniciden tapuda iyiniyetle ayni hak kazanmış üçüncü kişilerin haklarının mutlaka ortadan kalkacağı anlamına gelmez. Bu nedenle arsa paylarının hangi aşamada devredileceği, yüklenicinin tasarruf yetkisi, sözleşmenin tapuya şerhi ve teminat düzenlemeleri, sözleşme hazırlanırken ayrıca değerlendirilmelidir.

Müteahhitten daire alırken hangi belgeler incelenmelidir?

Müteahhitten daire satın alırken öncelikle tapu kaydı, taşınmazın malikinin kim olduğu, mevcut ipotek ve diğer takyidatlar ile satışa konu bağımsız bölümün hukuki durumu incelenmelidir. Arsa payı karşılığı inşaat projelerinde arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme, varsa tapuya işlenmiş şerhler, yapı ruhsatı, kat irtifakı kayıtları ve inşaatın mevcut durumu önem taşır. Ayrıca satışın doğrudan tapuda mülkiyet devri şeklinde mi, yoksa yalnızca kişisel hak sağlayan bir sözleşmeyle mi yapıldığı belirlenmelidir. Çünkü tapuya güven ilkesinin koruduğu ayni hak kazanımı ile sözleşmeden doğan alacak hakkı aynı hukuki sonuçları doğurmaz.

İçtihadı birleştirme kararı devam eden davalarda uygulanır mı?

İçtihadı birleştirme kararları, aynı hukuki konuda görülmekte olan davaların değerlendirilmesinde bağlayıcı niteliktedir. 2797 sayılı Yargıtay Kanunu'nun 45. maddesinin beşinci fıkrası uyarınca bu kararlar benzer hukuki konularda Yargıtay genel kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliği veya geriye etkili feshi nedeniyle üçüncü kişilerin ayni haklarının tartışıldığı derdest davalarda yeni içtihat dikkate alınmalıdır. Bununla birlikte karar, daha önce kesinleşmiş bütün hükümleri kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Her dosyanın usulî durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Sonuç ve hukuki değerlendirme

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas ve 2025/2 Karar sayılı ilamı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde üçüncü kişilerin haklarına ilişkin önemli bir içtihat değişikliğidir. Kararla, sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili feshi nedeniyle tapu iptali talep edildiğinde üçüncü kişilerin iyiniyet savunmalarının incelenmesi gerektiği kabul edilmiştir. Tapuya güvenerek iyiniyetle kazanılan mülkiyet ve ipotek hakları korunabilir; iyiniyetin bulunmadığının anlaşılması hâlinde ise farklı sonuçlar doğabilir. Karar, arsa sahiplerinin ve taşınmaz alıcılarının hakları arasında somut delillere dayanan bir değerlendirme yapılmasını gerektirmektedir. Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır.

Sık sorulan sorular

Müteahhitten tapulu daire aldım, arsa sahibi dairemi geri alabilir mi?

Arsa sahibi her durumda tapunuzu geri alamaz. Tapuda iyiniyetle mülkiyet kazanıp kazanmadığınız ve işlemin hukuki koşulları değerlendirilir.

İnşaat yarım kaldıysa satın aldığım dairenin tapusu geçersiz olur mu?

İnşaatın yarım kalması tek başına tapunun geçersiz olduğu anlamına gelmez. Yüklenicinin ve alıcının hukuki durumu ile iyiniyet koşulları incelenmelidir.

Tapu yerine yalnızca satış sözleşmem varsa aynı korumadan yararlanabilir miyim?

Tapuda ayni hak kazanımı ile yalnızca sözleşmeden doğan alacak hakkı farklıdır. İçtihadı birleştirme kararındaki tapuya güven koruması, ayni hak kazanımı bakımından değerlendirilir.

Arsa sahibi müteahhitle yaptığı sözleşmeyi feshederse banka ipoteği silinir mi?

Sözleşmenin feshi, banka lehine kurulmuş ipoteğin otomatik olarak silinmesini gerektirmez. İpotek hakkının nasıl kazanıldığı ve iyiniyet koşulları araştırılır.

Yargıtay'ın yeni kararından önce açılan davalar etkilenir mi?

Devam eden davalarda içtihadı birleştirme kararı dikkate alınmalıdır. Kesinleşmiş kararların durumu ise farklı usul kurallarına tabidir.

Tapuda müteahhit malik görünüyorsa satın almak tamamen güvenli midir?

Hayır. Tapu kaydı önemli olmakla birlikte takyidatlar, sözleşmenin niteliği, tasarruf yetkisi ve alıcının iyiniyeti birlikte değerlendirilmelidir.

Kaynaklar ve hukuki dayanak

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlığın belgeleri, işlem tarihi ve uygulanacak güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.