Riskli yapıda arsa payı satışı nedir?

Riskli yapıda arsa payı satışı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre malikler arasında alınan karara katılmayan malikin arsa payının açık artırmayla başka paydaşlara satılması işlemidir. Riskli yapı, yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi taşıdığı tespit edilen yapıdır. İzmir 8. İdare Mahkemesi, 17.09.2026 tarihli ve 2026/378 Esas, 2026/1432 Karar sayılı kararında bu satış işlemini, karara katılmayan malike usule uygun teklif sunulmadığı gerekçesiyle iptal etmiştir.

Karara katılmayan malikin arsa payı nasıl satılır?

Malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alır; karara katılmayan malikin arsa payı ise Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Satış yapılamazsa pay, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedel Bakanlıkça ödenmek kaydıyla Hazine adına tescil edilir. Salt çoğunluk, hisselerin yarıdan fazlasının aynı yönde karar vermesi demektir. Düzenleme 6306 sayılı Kanun m. 6’da yer alır.

Yönetmelik satış için hangi belgeleri arıyor?

Yönetmelik, satış işleminde idareye üç grup belgenin sunulmasını ister. Bunlar, salt çoğunlukla alınan kararı gösteren ve anlaşan maliklerce imzalanan karar tutanağı ya da vekâletname veya sözleşme örnekleri; anlaşma şartlarını içeren teklifin karara katılmayanlara 15 gün süreyle bildirildiğini gösteren belgeler; karara katılmayanların taşınmazları için yetkili değerleme kuruluşlarınca tespit edilen değere ilişkin belgelerdir. Bu düzenleme 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 15/A’da yer alır. Yani satışın önkoşullarından biri, karara katılmayana gerçek bir teklif yapılmasıdır.

Dava nasıl ortaya çıktı, davacı ne iddia etti?

Dava, riskli yapı tespiti yapılan bir taşınmazın hissedarı tarafından İzmir Valiliği aleyhine açılmıştır. Diğer kat maliklerinin çoğunluğu kat karşılığı inşaat sözleşmesini (yüklenicinin yeni yapıyı inşa edip karşılığında bağımsız bölüm aldığı sözleşme) imzalamış, davacı anlaşmaya katılmamış ve payı 26 Mart 2026 tarihinde açık artırmayla satılmıştır. Davacı; riskli yapı tespitinden sonra yapılan sözleşmeden haberdar edilmediğini, rayiç bedelin çok altında bir bedel belirlendiğini ve mülkiyet hakkının ihlal edildiğini ileri sürmüştür.

İdare davaya karşı nasıl savunma yaptı?

İdare, davanın Kentsel Dönüşüm Başkanlığı husumetiyle incelenmesi gerektiğini savunmuştur. Husumet, davanın doğru kişi ya da kuruma yöneltilmesi anlamına gelir. İdareye göre yapının riskli olduğu kesinleşmiştir; salt çoğunluğu temsil eden malik, davacının hissesini diğer paydaşlara satmayı talep etmiş ve işlem bu talep üzerine yapılmıştır. İdare bu nedenle işlemde hukuka aykırılık bulunmadığını ileri sürmüştür.

Mahkeme usule uygun teklif şartını nasıl değerlendirdi?

İzmir 8. İdare Mahkemesi, 17.09.2026 tarihli ve E. 2026/378, K. 2026/1432 sayılı kararında arsa payı satışının ön şartını teklife bağlamıştır. Mahkemeye göre karara katılmayanların arsa paylarının satılabilmesi için gerekli şartlardan biri, anlaşma şartlarını içeren; dengeli ve adil, eşitsizlik veya orantısızlık barındırmayan, makul ve kabul edilebilir bir teklifin katılmayanlara sunulmasıdır. Karara katılmayana hiç teklif sunulmamışsa, sunulan teklif belirsizse ya da teklif çelişkiler içeriyorsa usule uygun teklif yapılmış sayılmaz.

Bu davada teklif neden eksik sayıldı?

Mahkeme dosyadaki sözleşmeleri incelemiş ve teklifi eksik bulmuştur. Satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, karara katılan kişiye ve yükleniciye hangi bağımsız bölümlerin verileceği tek tek yazılmış, karara katılmayanlara verilecek bağımsız bölümlere dair bilgi ise sözleşmelerde yer almamıştır. Bu nedenle karara katılmayan malike anlaşma şartlarını içeren usule uygun bir teklif sunulmadığı sonucuna varılmış, teklif şartı gerçekleşmediği için arsa payı satışı da hukuka uygun görülmemiştir.

Kat malikleri, yükleniciler ve idare nelere dikkat etmeli?

Her taraf, teklifin içeriğini ve belgelerini kontrol etmelidir. Karara katılmayan malik, kendisine anlaşma şartlarını gösteren bir teklif sunulup sunulmadığına ve teklifte payına düşecek bağımsız bölümün belli olup olmadığına bakmalı, iptal davası süresini kaçırmamalıdır. Sözleşmeleri hazırlayan maliklerle yüklenici, karara katılmayanlara verilecek bölümleri sözleşmede ve eki mimari projede açıkça yazmalıdır; belirsiz paylaşım kat irtifakı (yapı tamamlanmadan bağımsız bölümler için kurulan tapu kaydı) kurulurken de sorun çıkarabilir. İdare ise satıştan önce teklifin içeriğini ve tebliğini belgelerle kontrol etmelidir.

Sonuç ve hukuki değerlendirme

Riskli yapıda çoğunluk kararı, karara katılmayan malikin arsa payının otomatik satılabileceği anlamına gelmez. İzmir 8. İdare Mahkemesi’ne göre satıştan önce karara katılmayana anlaşma şartlarını içeren açık ve usule uygun bir teklif sunulmalıdır. Bağımsız bölüm paylaşımının sözleşmelerde net yazılması, hem bu dava türünde hem kat irtifakı aşamasında önem taşır. Karar istinaf yoluna açıktır ve somut dosyaya özgüdür; sonuç olayın koşullarına göre değişebilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş yerine geçmez.

Sık sorulan sorular

Karara katılmayan malikin arsa payı her durumda satılabilir mi?

Hayır. Kanun ve yönetmelik, satıştan önce karara katılmayana anlaşma şartlarını içeren bir teklifin sunulmasını ve belgelenmesini ister; bu şart gerçekleşmezse satış hukuka uygun olmaz.

Sözleşmede karara katılmayanın bölümü yazılmazsa ne olur?

Bu davada karara katılmayanlara verilecek bağımsız bölüm bilgisinin sözleşmelerde yer almaması eksiklik sayılmış ve teklif şartının gerçekleşmediği sonucuna varılmıştır.

Satış yapılamazsa arsa payına ne olur?

Satış yapılamazsa pay, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedel Bakanlıkça ödenmek kaydıyla Hazine adına tescil edilir.

Bu karar her dosyada aynı sonucu doğurur mu?

Hayır. Karar somut dosyadaki sözleşmelere ve belgelere dayanır; her olayda sözleşmeler, teklif ve tebligat ayrıca incelenmelidir.

Kaynaklar ve hukuki dayanak

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlığın belgeleri, işlem tarihi ve uygulanacak güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.