Şufa yani yasal önalım hakkı nedir?

Paylı mülkiyete tabi taşınmazda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi kapsamında yasal önalım hakkını kullanabilir. Uygulamada şufa olarak da bilinen hak, satışa konu payın şartları varsa hak sahibi paydaş tarafından edinilmesini sağlar. Satıştan önce yalnızca satış niyetinin açıklanması, bu hakkı kullanılır hale getirmez. Yazı yasal önalımı ele almaktadır; sözleşmeden doğan önalım ve elbirliği mülkiyetindeki devirler ayrıca değerlendirilmelidir.

Önalım hakkı nasıl ve kime karşı kullanılır?

Yasal önalım, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Hak sahibinin yalnızca satıcıya veya alıcıya ihtar göndermesi, dava açmanın yerine geçmez. Davada satılan payın alıcı adına olan kaydının iptali ve davacı adına tescili talep edilir. Davacının paydaşlığı, satış işlemi, alıcının sıfatı, süreler ve bedel yükümlülüğü birlikte incelenir. Her hisseli tapu devri kendiliğinden başarılı bir önalım davası anlamına gelmez.

2026’da önalım davasının süresi ne kadar?

7571 sayılı Kanun’la yapılan ve 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren değişiklikten sonra gerçekleşen satışlarda, noter bildiriminin hak sahibine ulaşmasından itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl içinde dava açılmalıdır. İki sınır birlikte dikkate alınır; bildirimin geç yapılması bir yıllık üst süreyi uzatmaz. Bunlar zamanaşımı değil hak düşürücü sürelerdir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Takvim, satış ve tebliğ belgeleri üzerinden somut olarak hesaplanmalıdır.

25 Aralık 2025’ten önceki satışlarda hangi süre uygulanır?

TMK’ya eklenen geçici madde, 733. madde değişikliklerinin yürürlükten önceki satışlara uygulanmayacağını düzenler. Bu nedenle 25 Aralık 2025’ten önceki satışlarda noter bildiriminden itibaren üç aylık süre ve satıştan itibaren eski iki yıllık üst süre esas alınır. Örneğin Kasım 2025 tarihli satış, yalnızca dava 2026’da açıldığı için yeni bir yıllık üst süreye tabi olmaz. Bununla birlikte daha önce yapılan noter bildiriminin üç aylık süreyi başlatmış olması ayrıca kontrol edilmelidir.

Noter bildirimi neden önemlidir?

Satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Üç aylık sürenin başlangıcında kanunun öngördüğü bildirim esas alınır; satışı komşudan öğrenmek veya tapu kaydını görmek aynı şey değildir. Bildirimin içeriği, tebliği ve hangi satışa ilişkin olduğu incelenmelidir. Noter bildiriminin bulunmaması hakkı süresiz hale getirmez: satış tarihine göre uygulanacak bir veya iki yıllık üst süre yine önem taşır.

Önalım bedeli artık nasıl belirleniyor?

Yeni TMK 734/2 uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Davacı, bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere mahkemenin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmalıdır. Yükümlülük süresinde yerine getirilmezse payın davacı adına tesciline karar verilemez. Yatırılan tutar, hüküm kesinleştiğinde nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Bu nedenle yalnızca tapuda yazılı satış bedelinin yatırılmasının her durumda yeterli olacağı varsayılmamalıdır.

Rayiç bedelde hangi tarih önemlidir?

Rayiç bedelin belirlenmesi, tapudaki rakamın doğrudan kabulünden farklı bir değerleme gerektirir. UYAP’ta yayımlanan 2026 tarihli Yargıtay kararında, dava konusu payın satış tarihi itibarıyla rayiç bedelinin belirlenmesi gerektiği yönünde değerlendirme bulunmaktadır. Bu nedenle rayiç bedel ifadesi otomatik olarak bugünkü piyasa bedeli anlamında kullanılmamalıdır. İlgili tarihteki emsaller, taşınmazın özellikleri ve payın değeri incelenmeli; mahkemenin değerleme ve depo kararları dikkatle takip edilmelidir.

Yeni bedel kuralı devam eden eski davalarda da uygulanır mı?

Geçici madde, 734. madde değişikliklerinin yürürlükten önce açılmış davalara da uygulanacağını belirtir. Süre bakımından eski satışa eski hüküm uygulanırken, devam eden davada bedel bakımından yeni sistem gündeme gelebilir. Satış tarihi ile dava tarihinin farklı işlevleri vardır; aynı geçiş kuralının bütün konular için geçerli olduğu düşünülmemelidir. Dosyanın kesinleşme durumu, önceki bedel işlemleri ve mahkemenin yeni değerlendirmesi ayrıca incelenmelidir.

Hangi işlemlerde yasal önalım doğmaz?

Bağış, miras yoluyla intikal ve satış niteliği taşımayan gerçek devirler kural olarak yasal önalımı doğurmaz. Mevcut paydaşa yapılan satış da üçüncü kişiye satışla aynı değildir. Görünürdeki işlem ile gerçek irade farklıysa uyuşmazlığın delilleri ayrıca değerlendirilir. Güncel TMK 733 kapsamında cebrî artırma ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre yapılan satışlarda önalım kullanılamaz. Ancak 733. madde değişikliklerinde eski satışları koruyan geçiş hükmü bu istisna değerlendirmesinde de dikkate alınmalıdır.

Fiili taksim ve feragat hakkı etkiler mi?

Paydaşların taşınmazın belirli bölümlerini benimsenmiş bir fiili paylaşım düzeni içinde kullanması, önalım talebinin dürüstlük kuralı bakımından değerlendirilmesine yol açabilir. Her farklı kullanım otomatik fiili taksim değildir; davacı ile payını satan ortağın kullanımı ve satışa konu alan incelenir. Önalımdan genel feragat ile belirli satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme de farklıdır. Genel feragat resmi şekle ve tapu şerhine bağlıyken belirli satışta vazgeçme yazılı şekilde yapılabilir. Sırf sessiz kalmak, gereken şekil koşullarının yerine getirildiği anlamına gelmez.

AYM’nin 2025 kararı yeni düzenlemeyle karıştırılmamalı

Anayasa Mahkemesi, 3 Haziran 2025 tarihli E. 2024/152, K. 2025/116 sayılı kararında o tarihteki önalım hükümlerine ilişkin itirazları incelemiştir. Temel önalım düzenlemelerine yönelik itirazların reddedildiği bu karar, Aralık 2025’te getirilen rayiç bedel ve geçiş hükümlerinin de aynı kararla esas yönünden denetlendiği anlamına gelmez. Yazıda kanun değişikliği ile önceki anayasal denetim ayrı ele alınmalıdır; eski karar metnindeki iki yıllık süre güncel yeni satışlara doğrudan uygulanmamalıdır.

Dava hazırlığında hangi belgeler gerekir?

Tapu ve satış kayıtları, satış tarihi, noter bildirimi ve tebliğ belgesi, paydaşlık durumu, fiili kullanımı gösteren deliller ve değerleme emsalleri önemlidir. Genel olarak Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olup taşınmazın bulunduğu yerin kesin yetkisi dikkate alınır. Hak düşürücü süre ile mahkemenin bedel yatırılması için verdiği kesin süre ayrı takip edilmelidir. Bu iki takvimden birinin karşılanması diğer yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.

Sonuç

Yasal önalım hakkını değerlendirirken satış tarihine göre uygulanacak üst süre, noter bildiriminin başlattığı üç aylık süre ve rayiç bedelin yatırılması koşulları birlikte incelenmelidir. Eski satışların süre bakımından korunması ile devam eden davalara yeni bedel kuralının uygulanması farklı geçiş hükümleridir. Tapu ve tebliğ kayıtları görülmeden kesin süre veya bedel sonucu çıkarılmamalıdır. Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlıkta satış, bildirim, kullanım düzeni ve dosyanın durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Sık sorulan sorular

2026’da şufa davası kaç ay içinde açılmalı?

Yeni düzenleme kapsamındaki satışlarda noter bildiriminden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl içinde açılmalıdır.

Eski satışlarda iki yıllık süre devam ediyor mu?

25 Aralık 2025’ten önceki satışlarda eski üst süre korunur. Noter bildiriminin üç aylık süreye etkisi ayrıca kontrol edilir.

Satışı öğrenmek üç aylık süreyi başlatır mı?

Kanun noter aracılığıyla bildirimi esas alır. Sadece başka bir yolla öğrenme ile noter bildirimi aynı değildir.

Önalımda tapudaki satış bedeli yeterli mi?

Yeni sistemde mahkemece belirlenen rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri, verilen kesin süre içinde yatırılmalıdır.

Rayiç bedel kuralı eski davalara da uygulanır mı?

Geçici hüküm, yürürlükten önce açılmış davalara da yeni 734. madde düzenlemesinin uygulanmasını öngörür; dosyanın mevcut durumu ayrıca incelenir.

Kaynaklar ve hukuki dayanak

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlığın belgeleri, işlem tarihi ve uygulanacak güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.