Tapu iptali ve tescil davasında bedel ne zaman istenir?

Tapu iptali ve tescil davasında taşınmazın alıcı adına tescili sağlanamıyorsa, koşulları bulunması hâlinde taşınmazın bedelinin tazminat olarak ödenmesi istenebilir. Özellikle bir daire satın aldığı hâlde tapusunu alamayan kişiler açısından bu talep önem taşır. Ancak tazminatın hangi tarihteki taşınmaz değeri üzerinden hesaplanacağı, uyuşmazlığın niteliğine göre değişebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 20.04.2026 tarihli, 2025/2521 Esas ve 2026/1564 Karar sayılı ilamı, terditli olarak açılan bu tür davalarda değerleme tarihine ilişkin önemli bir değerlendirme içermektedir.

Terditli dava nedir, hangi talep önce incelenir?

Terditli dava, davacının birden fazla talebini öncelik sırasına koyarak aynı davada ileri sürmesidir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 111. maddesine göre mahkeme, asıl talebi esastan reddetmeden ikinci sıradaki talebi inceleyip hükme bağlayamaz. Örneğin davacı öncelikle satın aldığı taşınmazın adına tescilini, bunun kabul edilmemesi hâlinde ise uğradığı zararın karşılanmasını isteyebilir. Bu durumda tazminat talebi, tapu iptali ve tescil talebinin reddedilmesine bağlı olarak değerlendirilir. Talepler arasında hukuki veya ekonomik bağlantı bulunması da gerekir.

Yargıtay kararında uyuşmazlık nasıl ortaya çıktı?

Uyuşmazlık, bir taşınmazın satın alınmasına ilişkin sözleşme yapılmasına rağmen tapu devrinin gerçekleştirilmemesinden kaynaklanmıştır. Davacı, satın aldığı bağımsız bölümün başka bir kişiye devredildiğini ileri sürerek öncelikle tapu iptali ve tescil, mümkün olmaması hâlinde taşınmazın rayiç bedelinin ödenmesini talep etmiştir. İlk derece mahkemesi tapu iptali ve tescil talebini reddederek tazminata hükmetmiş, istinaf başvurusu da reddedilmiştir. Yargıtay ise tazminatın hesaplanmasında esas alınan değerleme tarihini doğru bulmayarak kararı oy çokluğuyla bozmuştur.

Hangi tarihteki rayiç değer esas alınır?

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin anılan kararındaki çoğunluk görüşüne göre, tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilmediği terditli davada tazminatın hesabında nihai karar tarihindeki veya bu tarihe en yakın rayiç değer esas alınmalıdır. Rayiç değer, taşınmazın bulunduğu yer, özellikleri ve emsal satışlar dikkate alınarak belirlenen piyasa değeridir. Daire, asıl talebin kabul edilmeyeceğinin nihai kararla ortaya çıktığı gerekçesiyle ikinci sıradaki tazminat isteminin bu tarihte değerlendirilmesini uygun bulmuştur. Bu yaklaşım, karara konu uyuşmazlığın koşulları içinde ele alınmalıdır.

Mahkeme neden dava tarihini değil karar tarihini esas aldı?

Karar tarihinin esas alınmasının temel gerekçesi, taşınmazın devredilememesi nedeniyle oluşan gerçek zararın karşılanmasıdır. Yargıtay çoğunluğuna göre, terditli davada tapu talebinin reddedileceği nihai karar anına kadar kesinleşmediğinden, ikinci sıradaki tazminat talebi de bu değerlendirmeye bağlıdır. Ayrıca taşınmaz fiyatlarının yükseldiği ve paranın satın alma gücünün azaldığı dönemlerde dava tarihindeki bedelin esas alınması, alıcının uğradığı kaybı tam olarak karşılamayabilir. Bu nedenle Daire, nihai karara yakın tarihteki piyasa değerinin kullanılmasını hakkaniyete ve gerçek zararın giderilmesi amacına uygun görmüştür.

Bedelin tamamı ödenmişse tazminat nasıl hesaplanır?

Satın alınan taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan bedeli tamamen ödenmişse, anılan Yargıtay kararındaki çoğunluk görüşü taşınmazın nihai karar tarihindeki veya bu tarihe en yakın rayiç değerinin esas alınmasını öngörmektedir. Böylece değerlendirme yalnızca alıcının geçmişte ödediği nominal para miktarıyla sınırlı kalmamaktadır. Bununla birlikte sözleşmenin geçerliliği, tapu devrinin neden gerçekleşmediği, talebin hukuki niteliği ve zararın ispatı ayrıca incelenmelidir. Bu karar, her taşınmaz uyuşmazlığında kendiliğinden güncel piyasa bedeline hükmedileceği anlamına gelmez.

Kısmi ödeme yapılmışsa zarar nasıl belirlenir?

Taşınmazın satış bedelinin yalnızca bir bölümü ödenmişse tazminat, alıcının sözleşme bedeline göre yaptığı ödeme oranı dikkate alınarak hesaplanmalıdır. Yargıtay kararına göre önce ödenen tutarın toplam satış bedeline oranı belirlenir. Ardından bu oran, taşınmazın nihai karar tarihindeki veya bu tarihe en yakın rayiç değerine uygulanır. Örneğin sözleşme bedelinin yarısının ödendiği kabul edilirse, hesaplamada güncel rayiç değerin aynı oranına karşılık gelen tutar dikkate alınır. Ödeme belgeleri ve sözleşmede kararlaştırılan bedel bu nedenle önemlidir.

Güncel rayiç bedel üzerinden ayrıca faiz istenir mi?

İncelenen Yargıtay kararında çoğunluk, bozma sonrasında belirlenecek nihai karar tarihine yakın rayiç bedelin faizsiz olarak hüküm altına alınması gerektiğini belirtmiştir. Bu yaklaşımda zarar, karar tarihine yakın güncel değer üzerinden hesaplandığı için geçmiş döneme ilişkin faizle birlikte mükerrer karşılık oluşturulmaması gözetilmektedir. Ancak bu değerlendirme, bütün tazminat davalarında faizin hiçbir şekilde talep edilemeyeceği anlamına gelmez. Faizin başlangıcı ve istenebilirliği, talebin türüne, borcun muacceliyetine, temerrüt koşullarına ve somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Tapu üçüncü kişiye devredildiyse sonuç değişir mi?

Tapunun üçüncü bir kişiye devredilmiş olması, alıcının taşınmazı kendi adına tescil ettirme imkânını etkileyebilir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi, tapu sicilindeki kayda iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişilerin kazanımlarının korunmasını düzenlemektedir. Ancak bu korumadan yararlanılıp yararlanılamayacağı, üçüncü kişinin iyiniyeti ve somut delillerle değerlendirilir. Tescil talebinin kabul edilmemesi hâlinde alıcının sözleşmeden doğan tazminat hakkı gündeme gelebilir. Tazminatın kime yöneltileceği ise sözleşme ilişkisine ve sorumluluk koşullarına bağlıdır.

Yargıtay kararının karşı oyunda hangi görüş savunuldu?

Karar oy çokluğuyla verilmiş olup karşı oyda farklı bir değerleme tarihi savunulmuştur. Karşı oy görüşüne göre taşınmazın devredilmeyeceğinin öğrenildiği tarih, bunun daha önce öğrenildiği ispatlanamıyorsa dava tarihi esas alınmalıdır. Bu görüşte, davaların açıldıkları tarihteki maddi ve hukuki koşullara göre sonuçlandırılması gerektiğine ilişkin içtihadı birleştirme kararına dayanılmıştır. Dolayısıyla karar, taşınmaz bedelinin hangi tarihe göre hesaplanacağı konusunda farklı hukuki değerlendirmelerin bulunduğunu göstermektedir. Çoğunluk görüşü somut uyuşmazlıkta bozma kararının gerekçesini oluşturmuştur.

Dava sürecinde hangi belgeler önem taşır?

Bu tür davalarda taşınmazın satın alınmasına ilişkin sözleşme, ödeme dekontları, banka kayıtları, makbuzlar ve tapu kayıtları önem taşır. Ayrıca taşınmazın üçüncü kişilere devredilip devredilmediği, yüklenicinin tapu devrine ilişkin hakkı ve taraflar arasındaki hukuki ilişkinin niteliği araştırılmalıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 112, 114 ve 125. maddeleri, sözleşmenin gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zararların değerlendirilmesinde önem taşır. Yükleniciden kazanılan bir alacağın devri söz konusuysa aynı Kanun'un 183 ve 184. maddeleri de dikkate alınabilir. Her talebin dayanağı ve ispat koşulları ayrı belirlenmelidir.

Sonuç ve hukuki değerlendirme

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 20.04.2026 tarihli, 2025/2521 Esas ve 2026/1564 Karar sayılı ilamı, tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilmediği terditli davalarda tazminat hesabının hangi tarihe göre yapılacağı bakımından önemlidir. Karardaki çoğunluk görüşü, gerçek zararın belirlenmesi için nihai karar tarihindeki veya bu tarihe en yakın rayiç değeri esas almıştır. Kısmi ödemelerde ise ödenen bedelin sözleşme bedeline oranının dikkate alınması gerektiğini belirtmiştir. Bununla birlikte karar bir bozma ilamıdır ve farklı görüş içermektedir. Her uyuşmazlıkta sözleşmenin niteliği, ödeme durumu, tapu kayıtları, deliller ve uygulanacak hukuk kuralları birlikte değerlendirilmelidir. Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır.

Sık sorulan sorular

Müteahhit dairemin tapusunu vermiyorsa paramı geri alabilir miyim?

Tapu devri gerçekleşmiyorsa sözleşmenin niteliğine ve olayın koşullarına göre bedel iadesi veya tazminat talep edilebilir. Talebin kapsamı her dosyada ayrıca belirlenir.

Dava devam ederken evin değeri artarsa bu artış dikkate alınır mı?

İncelenen Yargıtay kararındaki çoğunluk görüşüne göre terditli davada, koşulları varsa nihai karar tarihine yakın rayiç değer esas alınır. Ancak bu sonuç her dava türüne uygulanamaz.

Dairenin bedelinin yalnızca bir kısmını ödediysem ne kadar isteyebilirim?

Anılan kararda, ödenen tutarın toplam sözleşme bedeline oranının taşınmazın karar tarihine yakın rayiç değerine uygulanması gerektiği belirtilmiştir.

Tapu başkasının üzerine geçmişse müteahhitten tazminat isteyebilir miyim?

Tapu devri mümkün olmasa bile sözleşmeden kaynaklanan tazminat hakkı bulunabilir. Bunun için sözleşmenin geçerliliği, sorumluluk ve zarar koşulları değerlendirilmelidir.

Yargıtay'ın bu kararı bütün tapu davaları için geçerli midir?

Hayır. Karar, tapu iptali ve tescil ile buna bağlı tazminat isteminin terditli olarak ileri sürüldüğü bir uyuşmazlığa ilişkindir. Farklı hukuki nedenlere dayanan davalarda başka ilkeler uygulanabilir.

Yargıtay kararıyla tazminat kesinleşmiş midir?

Hayır. İncelenen ilamda önceki karar bozulmuş ve dosya ilk derece mahkemesine gönderilmiştir. Yeniden yapılacak değerlendirme ve sonraki kanun yolu süreçleri önem taşır.

Kaynaklar ve hukuki dayanak

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlığın belgeleri, işlem tarihi ve uygulanacak güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.