İkinci kira sözleşmesi 5 yıllık süreyi yeniden başlatır mı?

İkinci kira sözleşmesi 5 yıllık süreyi her durumda yeniden başlatmaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344 uyarınca beş yılı aşan veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde kira bedeli belirlenirken emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve hakkaniyet dikkate alınabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 3 Mart 2026 tarihli kararında da yalnızca son sözleşmenin tarihine bakılmasının yeterli olmadığı, kira ilişkisinin gerçek geçmişinin araştırılması gerektiği vurgulanmıştır.

Yargıtay kararına konu uyuşmazlık neydi?

Uyuşmazlık, uzun yıllardır devam ettiği ileri sürülen bir kira ilişkisinde sonradan düzenlenen sözleşmelerin beş yıllık süreye etkisine ilişkindir. Kiraya veren, kiracılığın 2005 yılından beri kesintisiz sürdüğünü, 2018 başlangıç tarihli sözleşmelerin ise yeni bir kira ilişkisi kurmadığını ileri sürmüştür. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 03.03.2026 tarihli, E. 2025/3450 ve K. 2026/1141 sayılı kararında bu iddia ve buna ilişkin delillerin değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmiştir.

Son sözleşmenin tarihi neden tek başına yeterli değildir?

Son sözleşmenin tarihi, taraflar arasındaki önceki kira ilişkisinin sona erdiğini tek başına göstermez. Tarafların yeni bir kiracılık başlatmak yerine mevcut ilişkiyi devam ettirmek, kira bedelini değiştirmek veya sözleşme şartlarını güncellemek amacıyla yeni belge düzenlemiş olmaları mümkündür. Bu nedenle mahkeme, sözleşme tarihleri yanında kira ödemelerini, önceki belgeleri ve kiracılığın fiilen kesintisiz sürüp sürmediğini de değerlendirmelidir.

İkinci sözleşmedeki kira bedeli neden önemlidir?

İkinci sözleşmede belirlenen bedelin sözleşmenin yapıldığı tarihteki emsal ve rayiç kiraları yansıtıp yansıtmadığı temel ölçütlerden biridir. Yargıtay, yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin rayice uygunluğunun bilirkişi incelemesiyle araştırılmasını istemiştir. Çünkü taraflar yeni sözleşmeyle güncel piyasa değerini esas almışlarsa sonraki dönem hesabı ile rayicin dikkate alınmadığı bir yenileme sözleşmesinin hukuki sonucu aynı olmayabilir.

Yeni sözleşmedeki bedel rayice uygunsa ne olur?

Yeni sözleşme yapılırken kararlaştırılan kira bedeli o tarihteki gerçek piyasa ve emsal değerlerine uygunsa, Yargıtay kararındaki yaklaşıma göre talep edilen dönem kirası bu yeni bedel esas alınarak endeks uygulanmak suretiyle değerlendirilebilir. Böyle bir durumda tarafların yenileme tarihinde piyasa koşullarını gözeterek yeni bir ekonomik denge kurduğu kabul edilebilir. Bunun tespiti somut olaydaki emsaller ve bilirkişi incelemesine bağlıdır.

Yeni sözleşmedeki bedel rayice uygun değilse ne olur?

Yeni tarihli sözleşmedeki kira bedeli, düzenlendiği tarihteki emsal ve rayiç değerleri yansıtmıyorsa önceki kira ilişkisinin süresi önemini koruyabilir. Yargıtay kararında, bu durumda ilk kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren geçen sürenin dikkate alınması ve koşulları varsa kira bedelinin hak ve nesafet esaslarına göre belirlenmesi gerektiği ifade edilmiştir. Dolayısıyla yeni sözleşmenin üzerinden henüz beş yıl geçmemiş olması tek başına belirleyici değildir.

Yargıtay beş yıllık süreyi kaldırdı mı?

Yargıtay beş yıllık süreyi kaldırmamıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344 uyarınca beş yıllık dönem, rayiç ve emsal bedellerin dikkate alınması bakımından temel önemini korumaktadır. Kararın özelliği, kesintisiz devam eden bir kira ilişkisinde sonradan düzenlenen her sözleşmenin bu süreyi otomatik olarak sıfırlamayacağını ortaya koymasıdır. Bu nedenle karar, her düşük kira bedelinin beş yıl dolmadan rayice çıkarılabileceği şeklinde yorumlanmamalıdır.

Mahkeme hangi hususları araştırmalıdır?

Mahkeme, kira ilişkisinin gerçek başlangıcını ve sonradan düzenlenen sözleşmenin niteliğini somut deliller üzerinden araştırmalıdır. Önceki kira sözleşmeleri, banka ve ödeme kayıtları, kira bedellerinin yıllar içindeki seyri, kiracılığın kesintisiz devam edip etmediği ve ikinci sözleşme tarihindeki emsal kira bedelleri bu incelemede önem taşır. Yargıtay, bu hususlar araştırılmadan yalnızca son sözleşme tarihine dayanılarak karar verilmesini eksik inceleme olarak değerlendirmiştir.

Karar doğrudan yeni kira bedelini belirledi mi?

Karar doğrudan yeni kira bedelini belirlememiştir. Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi kararını kaldırarak İlk Derece Mahkemesi kararını eksik araştırma nedeniyle bozmuştur. Mahkemeden, 2018 tarihli yenileme sözleşmesindeki kira bedelinin o tarihteki rayici yansıtıp yansıtmadığını bilirkişi incelemesiyle araştırması istenmiştir. Bu nedenle karar, belirli bir kira tutarını kabul eden sonuç kararı değil, değerlendirme yöntemini gösteren bir bozma kararıdır.

Kiraya veren ve kiracı açısından kararın önemi nedir?

Karar, uzun süreli kiracılıklarda yeni sözleşme düzenlenirken tarafların ileride doğabilecek kira tespit uyuşmazlıklarını da dikkate alması gerektiğini göstermektedir. Kiraya veren açısından eski sözleşmeler ve ödeme kayıtları kira ilişkisinin gerçek başlangıcını ortaya koyabilir. Kiracı açısından ise yeni sözleşmedeki bedelin düzenlendiği tarihte emsal ve rayiç değerlere uygun olduğunu gösteren veriler önem taşıyabilir. Sonuç her uyuşmazlığın kendi delillerine göre değişir.

Kira tespit davasında dönem nasıl belirlenir?

Kira tespit davasında hangi döneme ilişkin bedel istenebileceği 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 345 ile birlikte değerlendirilmelidir. Davanın açıldığı tarih, yeni kira döneminin başlangıcı, kiracıya yapılan yazılı bildirim ve sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığı tespit edilen bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağını etkileyebilir. İkinci sözleşmenin beş yıllık süreye etkisi ile tespit edilen kiranın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı birbirinden ayrı hukuki konulardır.

Sonuç ve hukuki değerlendirme

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli kararı, ikinci kira sözleşmesinin varlığının beş yıllık süreyi kendiliğinden yeniden başlatmadığını göstermektedir. Belirleyici olan kira ilişkisinin gerçek geçmişi ile yenileme tarihinde kararlaştırılan bedelin emsal ve rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığıdır. Bu nedenle kira tespit davalarında yalnızca son sözleşmenin tarihine değil, taraflar arasındaki kira ilişkisinin bütününe ve yenileme sözleşmesinin ekonomik içeriğine bakılması gerekir.

Sık sorulan sorular

Yeni kira sözleşmesi imzalarsam eski kiracılık tamamen sona erer mi?

Her zaman değil. Yeni belgenin yeni ve bağımsız bir kira ilişkisi mi kurduğu yoksa mevcut kiracılığın devamı mı olduğu tarafların iradesi ve somut delillerle belirlenir.

İkinci sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmeden rayiç kira istenebilir mi?

Somut olayda önceki kira ilişkisi kesintisiz devam ediyor ve yenileme bedeli rayici yansıtmıyorsa Yargıtay kararındaki ölçütler çerçevesinde ilk kira başlangıcı dikkate alınabilir.

İkinci sözleşmedeki kira bedelinin rayice uygunluğu nasıl belirlenir?

Mahkeme, sözleşmenin düzenlendiği tarihteki emsal kiraları ve taşınmazın özelliklerini bilirkişi incelemesiyle değerlendirebilir. İnternet ilanları tek başına kesin rayiç oluşturmaz.

Kira tespitinde eski sözleşmeler saklanmalı mı?

Evet. Eski sözleşmeler, banka dekontları ve kira ödeme kayıtları kiracılığın gerçek başlangıcının ve kesintisiz devamının ispatında önemli olabilir.

Bu Yargıtay kararı bütün kira davalarında aynı sonucu doğurur mu?

Hayır. Karar önemli bir değerlendirme ölçütü ortaya koysa da sonuç sözleşmelerin içeriğine, kira ilişkisinin geçmişine, emsal bedellere ve dosyadaki delillere göre değişir.

Kaynaklar ve hukuki dayanak

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlığın belgeleri, işlem tarihi ve uygulanacak güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.